Les travaux en copropriété qui dépassent l’entretien courant se décident tous en assemblée générale, à une majorité qui dépend de leur nature : article 24 pour la conservation de l’immeuble et la sécurité des occupants, article 25 pour les économies d’énergie et les améliorations, article 26 pour ce qui modifie le règlement ou aliène des parties communes. Seule l’urgence permet au syndic d’agir avant le vote. Le financement se décide dans la même assemblée : appels de fonds, fonds de travaux, emprunt collectif, aides.
Ce guide suit un dossier de travaux en copropriété comme il se déroule réellement dans un cabinet : qualifier les travaux, rédiger la résolution, bâtir le financement, lancer le chantier, puis réceptionner et faire jouer les garanties. Chaque étape renvoie vers un guide détaillé quand le sujet le mérite : plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux, DPE collectif, diagnostic technique global, aides à la rénovation et sinistres. Les textes cités sont ceux en vigueur au 24 septembre 2026.
Budget ou hors budget : quels travaux doivent passer en assemblée ?
Seuls les travaux de maintenance entrent dans le budget prévisionnel ; tous les autres travaux de copropriété font l’objet d’un vote spécifique, avec leurs propres appels de fonds.
L’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 exclut du budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret. Cette liste se trouve à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : les travaux de conservation ou d’entretien autres que la maintenance, les travaux sur les éléments d’équipement communs autres que la maintenance, les travaux d’amélioration (transformation d’un équipement, adjonction d’éléments nouveaux, création de locaux communs, surélévation), les études techniques comme les diagnostics, et plus largement tout ce qui ne concourt pas au fonctionnement courant de l’immeuble.
En pratique, la frontière se discute sur les petits postes. Le remplacement d’une pompe de relevage à 900 € reste souvent dans le budget ; la réfection de l’étanchéité d’une toiture-terrasse n’y a jamais sa place. Quand le doute existe, inscrivez la dépense à l’ordre du jour. Une dépense hors budget réglée sur les provisions courantes sans vote est l’un des premiers griefs soulevés par un conseil syndical qui contrôle les comptes, et elle fausse la lecture du budget prévisionnel.
Trois familles de travaux cohabitent ensuite. Les travaux sur parties communes décidés par le syndicat, d’abord, qui forment la grande majorité des dossiers. Les travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, ensuite : ce sont des travaux votés par l’assemblée mais réalisés dans les lots, aux frais du copropriétaire concerné, typiquement le remplacement des fenêtres dans un programme de rénovation énergétique ; l’article 25, f prévoit qu’un copropriétaire y échappe s’il prouve avoir réalisé des travaux équivalents dans les dix années précédentes. Enfin, les travaux qu’un copropriétaire veut faire à ses frais et qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur : ils exigent une autorisation de l’assemblée à la majorité de l’article 25, b.
Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, un cas particulier a son propre article. L’article 25-2-1 permet à un ou plusieurs copropriétaires d’isoler à leurs frais la toiture ou le plancher, même si ces travaux touchent les parties communes, à condition de ne porter atteinte ni à la structure, ni à la sécurité, ni à la jouissance des autres lots, et que ces travaux ne soient pas déjà programmés dans le plan pluriannuel adopté. Le demandeur notifie un projet de résolution avec un descriptif détaillé ; l’assemblée statue aux majorités des articles 25 et 25-1, et le copropriétaire reste maître d’ouvrage jusqu’à la réception.
Quelle majorité pour voter des travaux en copropriété ?
La majorité dépend de l’objet des travaux : article 24 pour tout ce qui relève de la conservation, de la sécurité et des obligations légales, article 25 pour les économies d’énergie et les améliorations, article 26 lorsque le règlement de copropriété ou la propriété des parties communes est en jeu.
| Travaux | Majorité | Texte |
|---|---|---|
| Conservation de l’immeuble, santé et sécurité des occupants (stabilité, clos, couvert, réseaux, mise en conformité des logements) | Article 24 | Art. 24, II, a |
| Modalités des travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement ou un arrêté de police | Article 24 | Art. 24, II, b |
| Accessibilité, si ni la structure ni les équipements principaux ne sont touchés | Article 24 | Art. 24, II, d |
| Engagement d’un DTG ; modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel | Article 24 | Art. 24, II, g ; art. 14-2 |
| Installations solaires photovoltaïques ou thermiques sur toits, façades, garde-corps | Article 24 | Art. 24, II, k |
| Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre | Article 25, avec passerelles de l’article 25-1 | Art. 25, f |
| Travaux comportant transformation, addition ou amélioration | Article 25 | Art. 25, n ; art. 30 |
| Autorisation donnée à un copropriétaire de travaux affectant les parties communes | Article 25 | Art. 25, b |
| Adoption de tout ou partie du plan pluriannuel de travaux | Majorité de tous les copropriétaires | Art. 14-2, II |
| Aliénation de parties communes, modification du règlement sur leur jouissance, leur usage ou leur administration | Article 26 | Art. 26 |
La majorité de l’article 24 se calcule sur les seules voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Celle de l’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. L’article 25-1 prévoit deux passerelles. Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l’article 24. Et, depuis la loi n° 2024-322, pour les seuls travaux d’économies d’énergie du f de l’article 25 : si le projet n’a pas atteint ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à l’article 24.
Exemple. Une résidence de 64 lots à Tours, 10 000 tantièmes, vote une isolation thermique par l’extérieur à 412 000 € TTC. Votants : 6 180 tantièmes. Pour : 4 120 ; contre : 1 740 ; abstentions : 320. L’article 25 exige plus de 5 000 tantièmes : échec au premier vote. Mais 4 120 dépasse le tiers de 10 000 (3 334 tantièmes) : second vote immédiat à l’article 24, où seuls pour et contre comptent. Si les votes se maintiennent, la résolution passe. Avec 2 900 tantièmes favorables, pas de second vote le jour même, mais une assemblée de rattrapage reste possible dans les trois mois.
C’est là que ça coince le plus souvent : les travaux mixtes. Un ravalement imposé par un arrêté municipal relève de l’article 24 ; s’il s’accompagne d’une isolation, la partie énergétique relève de l’article 25, f. Aucun texte n’impose de scinder la résolution, mais une résolution unique votée à la mauvaise majorité s’expose à une contestation dans les deux mois. Deux résolutions, avec deux montants lisibles, règlent le problème. Pour le calcul détaillé des voix, des abstentions et des défaillants, voyez notre guide des majorités en assemblée générale.
Préparer la résolution : devis, mise en concurrence, honoraires
Une résolution de travaux solide repose sur une mise en concurrence conforme au seuil voté, des pièces notifiées avec la convocation et un chiffrage complet, honoraires compris.
L’article 21 de la loi de 1965 oblige l’assemblée à fixer, à la majorité de l’article 25, deux montants : celui à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, et celui à partir duquel une mise en concurrence s’impose. Lorsque l’assemblée n’a pas précisé les modalités, l’article 19-2 du décret de 1967 indique que la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à plusieurs entreprises. Vérifiez chaque année que ces seuils ont bien été votés et qu’ils figurent dans le dossier de l’immeuble : un syndic qui reprend un portefeuille découvre souvent qu’ils ne l’ont jamais été.
L’article 11 du décret de 1967 liste ce qui doit accompagner la convocation. Pour des travaux, il s’agit des conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, et de l’avis du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire. Si le financement passe par un emprunt au nom du syndicat, les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt et la proposition d’engagement de caution sont également jointes. Pour le reste de la mécanique (délai de 21 jours, ordre du jour, questions des copropriétaires), voyez le guide de la convocation d’assemblée générale.
Les honoraires du syndic sur travaux obéissent à l’article 18-1 A, III. Seuls les travaux hors budget votés en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent en donner, et ces honoraires sont votés lors de la même assemblée, à la même majorité que les travaux. Ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif, et le contrat type de syndic impose de les présenter hors taxes et toutes taxes comprises. Si l’entreprise retenue a des liens capitalistiques ou juridiques avec le cabinet, le II du même article exige une autorisation expresse de l’assemblée qui précise la nature de ces liens.
Une résolution qui sera exécutable sans retour en assemblée contient au minimum :
- la description des travaux et l’entreprise retenue, avec le montant HT et TTC ;
- les honoraires annexes : maîtrise d’œuvre, bureau de contrôle, coordination, assurance dommages-ouvrage ;
- les honoraires du syndic, dans une résolution distincte ;
- la clé de répartition applicable (charges générales ou spéciales) ;
- le calendrier des appels de fonds, avec leurs dates d’exigibilité et leurs fractions ;
- le plan de financement : affectation du fonds de travaux, emprunt, subventions attendues.
Travaux urgents : ce que le syndic peut engager seul
En cas d’urgence, le syndic fait exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, puis informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Le pouvoir vient de l’article 18, I, de la loi de 1965 ; la procédure, de l’article 37 du décret de 1967. Pour ouvrir le chantier et assurer le premier approvisionnement, le syndic peut demander, sans délibération préalable mais après avis du conseil syndical s’il en existe un, une provision qui ne peut dépasser le tiers du montant du devis estimatif. Toute provision supplémentaire suppose une décision de l’assemblée qu’il convoque sans attendre. Il ne peut pas avancer lui-même les fonds : l’article 18 le lui interdit.
Exemple. Une tempête arrache une partie de la couverture d’un immeuble de 22 lots à Brest un samedi de novembre. Le couvreur bâche le toit en urgence, puis chiffre la réfection à 27 600 € TTC. Après avis du conseil syndical, le gestionnaire peut appeler 9 200 € au maximum, et convoque dans la foulée une assemblée pour voter le solde et son financement.
Le fonds de travaux peut contribuer : l’article 14-2-1 vise expressément les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence. L’affectation reste toutefois une décision d’assemblée, qu’il est simple de prendre lors de la réunion convoquée pour ratifier le chantier.
Le texte ne définit pas l’urgence. Une infiltration active, un risque de chute d’éléments de façade, une panne de chauffage collectif en plein hiver entrent sans débat dans cette catégorie ; un embellissement du hall, jamais. Gardez la trace de ce qui justifiait l’intervention (photos datées, rapport d’entreprise, arrêté de mise en sécurité) : c’est ce dossier qui protégera le cabinet si un copropriétaire conteste ensuite la dépense. Lorsqu’un sinistre est à l’origine des désordres, la gestion assurantielle suit son propre circuit, décrit dans notre guide du dégât des eaux en copropriété.
Comment financer des travaux en copropriété ?
Le financement se vote en même temps que les travaux : sans calendrier d’appels ni plan de financement, la résolution reste inexécutable. Quatre sources se combinent.
Les appels de fonds travaux
Les sommes afférentes aux dépenses hors budget sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée (article 14-1). Le syndic adresse à chaque copropriétaire, avant la date d’exigibilité, un avis de la somme due, réparti selon la clé applicable : charges générales pour la toiture ou la façade, charges spéciales pour l’ascenseur ou le chauffage collectif. Notre guide de la répartition des charges détaille ces clés, et celui de l’appel de fonds la forme de l’avis.
En cas de vente, l’article 6-2 du décret de 1967 tranche : chaque provision hors budget incombe à celui qui est copropriétaire au moment de son exigibilité. Si la deuxième fraction d’un ravalement est exigible le 1er décembre 2026 et que la vente est signée le 20 novembre, elle est due par l’acquéreur ; signée le 5 décembre, elle reste à la charge du vendeur. L’acte peut prévoir un autre partage entre les parties, mais le syndic appelle selon le calendrier voté. L’état daté sert précisément à mettre ces sommes à plat.
Ne pas lancer les appels est une faute. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée : ne pas appeler les fonds d’un chantier voté engage sa responsabilité, et ni les impayés de charges courantes ni l’hostilité de quelques copropriétaires ne l’en dispensent. Les impayés se traitent ensuite par la procédure de recouvrement des charges, pas par la suspension du chantier.
Le fonds de travaux
Toute copropriété à usage d’habitation constitue, dix ans après la réception de l’immeuble, un fonds alimenté par une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel, portée à 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel lorsque ce minimum est plus élevé (article 14-2-1). L’assemblée peut affecter tout ou partie du fonds à des travaux, à la même majorité que celle des travaux concernés, en tenant compte des parties communes spéciales et des clés de répartition. Le mode d’emploi complet, avec le sort des sommes en cas de vente, figure dans notre guide du fonds de travaux en copropriété.
L’emprunt collectif
Le syndicat peut emprunter en son nom pour financer des travaux. La loi n° 2024-322 a ajouté une troisième forme d’emprunt aux deux qui existaient, et le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, en vigueur depuis le 25 décembre 2025, en a organisé la gestion courante.
| Forme (article 26-4) | Qui rembourse | Majorité | Travaux finançables |
|---|---|---|---|
| I. Emprunt pour le compte du syndicat | Tous les copropriétaires | Unanimité, sauf préfinancement de subventions | Travaux votés, acquisitions |
| II. Adhésion volontaire | Ceux qui notifient leur adhésion dans les deux mois | Même majorité que les travaux | Parties communes, intérêt collectif sur parties privatives, acquisitions |
| III. Adhésion par défaut (loi n° 2024-322) | Tous, sauf refus notifié dans les deux mois | Même majorité que les travaux | Travaux des a à e de l’article 24, II, et du f de l’article 25 |
Dans la forme III, le copropriétaire qui refuse d’y participer le notifie au syndic par lettre recommandée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, puis verse sa quote-part du prix des travaux dans les six mois. Un vote contre ou une abstention ne valent pas refus. Le contrat de prêt, conforme au projet joint à la convocation, est signé après l’expiration du délai de contestation de deux mois ; il est garanti par une caution, sauf lorsqu’il préfinance des subventions publiques ; sa durée de remboursement est limitée à 300 mois. Depuis le 1er octobre 2025, la défaillance d’un emprunteur se constate en trois temps : relance au moins 30 jours après l’échéance impayée, mise en demeure 60 jours après cette relance, défaillance constatée si la mise en demeure reste sans effet plus de 30 jours, ce qui permet d’appeler la caution.
Le décret n° 2025-1292 a trois effets concrets pour le cabinet. L’état daté mentionne désormais le montant restant dû par le vendeur au titre de l’emprunt et, le cas échéant, les sommes versées par la caution. Le syndic adresse avant chaque échéance un avis indiquant la somme exigible. Enfin, le contrat type intègre la constitution, le suivi et la gestion de cet emprunt parmi les prestations pouvant être rémunérées en plus du forfait ; pour un contrat en cours au 25 décembre 2025, cette rémunération suppose un avenant. À noter : la charge de l’emprunt de la forme III suit le lot en cas de vente (article 26-11), alors que pour les formes I et II les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles à la mutation (article 26-8). Dernier point de réalisme : fin 2025, l’ARC relevait qu’aucune banque ne proposait encore l’emprunt à adhésion par défaut ; renseignez-vous auprès de vos établissements partenaires avant d’inscrire la question à l’ordre du jour.
Les aides publiques
Les travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier d’aides versées au syndicat, dont MaPrimeRénov’ Copropriété. Leurs conditions et montants évoluent d’une année sur l’autre : vérifiez-les sur anah.gouv.fr au moment du montage, et lisez notre guide MaPrimeRénov’ Copropriété. L’emprunt de la forme I peut, par exception, être voté à la majorité des travaux lorsqu’il sert à préfinancer ces subventions.
Du vote au chantier : délais, assurance et accès aux lots
Entre le vote et l’ordre de service, trois contraintes s’imposent : le délai de contestation, l’assurance dommages-ouvrage et l’accès aux parties privatives.
Le procès-verbal est notifié dans le mois qui suit l’assemblée, par voie électronique par défaut depuis la loi n° 2024-322, le copropriétaire pouvant demander le papier. Les opposants et défaillants disposent ensuite de deux mois pour contester (article 42). Sauf urgence, l’exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration de ce délai. Les travaux votés à l’article 24 ne sont pas suspendus par le texte, mais les lancer pendant le délai de recours reste un pari à peser avec le conseil syndical.
L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage, ici le syndicat, avant l’ouverture du chantier (article L242-1 du code des assurances) lorsque les travaux relèvent de la garantie décennale : reprise de structure, toiture, isolation par l’extérieur. Elle préfinance les réparations sans attendre la recherche des responsabilités. Exigez aussi de chaque entreprise son attestation d’assurance décennale avant le démarrage.
Pour les travaux régulièrement décidés, aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à leur exécution dans ses parties privatives si les circonstances l’exigent (article 9 de la loi de 1965). Les travaux qui imposent un accès aux lots sont notifiés au moins huit jours avant leur début, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens, et le copropriétaire qui subit une dépréciation définitive de son lot, un trouble de jouissance grave ou des dégradations a droit à une indemnité à la charge du syndicat.
Le déroulé type d’un chantier voté à l’article 25 :
- Assemblée générale le 11 mars 2026 : vote des travaux, du financement, des honoraires et de la dommages-ouvrage.
- Notification du procès-verbal le 30 mars 2026.
- Expiration du délai de contestation le 30 mai 2026, sans recours.
- Signature du marché, souscription de la dommages-ouvrage, collecte des attestations décennales.
- Ordre de service le 2 juin 2026 ; notification des accès aux lots au moins huit jours avant.
- Paiement des situations de travaux validées par le maître d’œuvre, déduction faite de la retenue de garantie.
- Réception des travaux, avec ou sans réserves.
La retenue de garantie est encadrée par la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 : elle est au plus égale à 5 % des acomptes, la somme retenue doit être consignée auprès d’un consignataire, et l’entreprise peut y substituer une caution bancaire. Côté comptes, chaque opération de travaux se suit à part, de l’appel à la clôture, et apparaît dans les annexes comptables consacrées aux travaux et opérations exceptionnelles tant qu’elle n’est pas soldée.
Réception des travaux et garanties
La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter les travaux, avec ou sans réserves (article 1792-6 du code civil). Elle fait partir toutes les garanties : c’est donc le rendez-vous à ne pas bâcler.
Pour des travaux en copropriété, c’est le syndic qui y représente le syndicat, maître d’ouvrage. Invitez le conseil syndical, faites-vous assister du maître d’œuvre, visitez l’ensemble des ouvrages et consignez chaque défaut au procès-verbal avec un délai de levée. Une réserve vague (« finitions à reprendre ») ne sert à rien le jour où il faut la faire exécuter ; une réserve précise (« reprise de l’enduit, pignon nord, 2e étage, fissure de 40 cm ») se suit et se lève.
| Garantie | Durée à compter de la réception | Ce qu’elle couvre | Texte |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres réservés à la réception ou notifiés dans l’année | Art. 1792-6 du code civil |
| Bon fonctionnement | 2 ans au moins | Éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage | Art. 1792-3 du code civil |
| Décennale | 10 ans | Dommages compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination | Art. 1792 du code civil |
| Dommages-ouvrage | Jusqu’à 10 ans | Préfinancement des réparations de nature décennale | Art. L242-1 du code des assurances |
| Retenue de garantie | Libérée à 1 an, sauf opposition motivée | Levée des réserves | Loi n° 71-584, art. 1 et 2 |
Si l’entreprise ne lève pas les réserves, mettez-la en demeure par lettre recommandée. À défaut d’exécution dans le délai fixé, les travaux de reprise peuvent être réalisés à ses frais et risques (article 1792-6). Pendant cette première année, l’assureur dommages-ouvrage peut aussi être saisi lorsque l’entreprise n’a pas réparé après mise en demeure. Et si une retenue de garantie a été pratiquée, notifiez par lettre recommandée une opposition motivée au consignataire ou à la caution avant le premier anniversaire de la réception : sans elle, les fonds sont libérés même sans mainlevée.
Une fois le chantier clos, reportez les travaux au carnet d’entretien, archivez le dossier des ouvrages exécutés et les attestations d’assurance, et clôturez l’opération dans les comptes. Si ces travaux figuraient au plan pluriannuel, mettez à jour l’échéancier présenté à la prochaine assemblée.
Ce que Gerelio automatise sur ce point
Dans Gerelio, chaque dossier de travaux est rattaché à son immeuble, avec ses ordres de service, ses contrats d’entretien et, le cas échéant, le sinistre qui l’a déclenché. En assemblée, le logiciel calcule les majorités des articles 24, 25, 25-1 et 26, en traitant les défaillants au sens de l’article 17-1 A, puis produit le procès-verbal. Les appels de fonds travaux sont répartis au centime près selon la clé votée (méthode du plus fort reste), avec leurs dates d’exigibilité, ce qui simplifie aussi le pré-état daté et l’état daté en cas de vente. Le fonds de travaux est suivi par immeuble, et le moteur d’obligations fait remonter dans la liste « À traiter » les échéances liées au plan pluriannuel et à la cotisation annuelle. Les copropriétaires retrouvent devis, procès-verbaux et appels sur l’extranet. Pour l’assemblée, le cabinet peut émettre un certificat d’intégrité des comptes du syndicat ; chaque copropriétaire vérifie ensuite, sans compte, par un lien ou un QR code, qu’aucune écriture certifiée n’a été modifiée depuis. Pour voir le parcours complet sur un immeuble fictif, vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Les six erreurs qu’on retrouve le plus dans les dossiers de travaux en copropriété
Les mêmes fautes reviennent d’un cabinet à l’autre, et elles coûtent plus cher en contentieux qu’en temps de préparation :
- voter sur un devis unique alors que le montant dépasse le seuil de mise en concurrence voté en application de l’article 21 ;
- regrouper dans une seule résolution des travaux de conservation (article 24) et d’économies d’énergie (article 25), sans que la majorité retenue couvre l’ensemble ;
- lancer des travaux votés à l’article 25 avant la fin du délai de contestation, hors urgence ;
- oublier la dommages-ouvrage sur un chantier de nature décennale, puis découvrir un désordre sans préfinancement possible ;
- attendre que les impayés soient résorbés pour émettre les appels de fonds des travaux votés, alors que rien ne justifie de retarder l’exécution d’une décision votée ;
- payer la dernière situation en totalité, sans retenue de garantie ni réserve écrite, puis n’avoir plus aucun moyen de pression sur l’entreprise.
Si vous ne devez vérifier qu’une chose avant la prochaine assemblée de travaux, vérifiez la majorité de chaque résolution et le calendrier des appels qui l’accompagne : c’est là que se jouent la validité du vote et la faisabilité du chantier.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il faire des travaux sans vote de l’assemblée générale ?
Oui, dans deux cas seulement : les travaux de maintenance financés par le budget prévisionnel, et les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). En cas d’urgence, il informe les copropriétaires, convoque immédiatement une assemblée et ne peut appeler, après avis du conseil syndical, qu’une provision limitée au tiers du devis estimatif (article 37 du décret du 17 mars 1967).
Quelle majorité pour un ravalement de façade en copropriété ?
Un ravalement d’entretien, nécessaire à la conservation de l’immeuble ou imposé par un arrêté municipal, se vote à la majorité de l’article 24 (voix exprimées). S’il comprend une isolation thermique par l’extérieur, la partie énergétique relève de l’article 25, f, avec la passerelle de l’article 25-1. Beaucoup de syndics présentent deux résolutions distinctes pour éviter qu’un vote unique soit contesté pour erreur de majorité.
Combien de devis faut-il présenter pour voter des travaux en copropriété ?
La loi ne fixe pas de nombre. L’assemblée doit voter, à la majorité de l’article 25, un montant de marchés au-delà duquel la mise en concurrence est obligatoire (article 21). À défaut de modalités fixées par l’assemblée, la mise en concurrence consiste à demander plusieurs devis ou à soumettre un devis descriptif à plusieurs entreprises (article 19-2 du décret de 1967). En pratique, trois devis comparables sécurisent le vote.
Qui paie les travaux votés quand un lot est vendu ?
Pour les travaux hors budget, chaque appel de fonds est dû par celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité fixée par l’assemblée, vendeur ou acquéreur (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Le vendeur et l’acquéreur peuvent prévoir une autre répartition dans l’acte, mais cet arrangement règle leurs comptes entre eux : le syndic appelle selon le calendrier voté.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer des travaux qu’il a votés contre ?
Non. Une décision d’assemblée générale s’impose à tous les copropriétaires, opposants et défaillants compris. Celui qui la conteste doit agir devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Tant que la décision n’est pas annulée, les appels de fonds sont dus et leur impayé se recouvre comme n’importe quelle charge.
Peut-on utiliser le fonds de travaux pour payer un ravalement ?
Oui, si le ravalement entre dans l’une des dépenses prévues par l’article 14-2-1 : travaux du plan pluriannuel adopté, travaux urgents, ou travaux de sauvegarde, de santé-sécurité ou d’économies d’énergie hors plan. L’assemblée décide l’affectation à la même majorité que celle des travaux concernés, en tenant compte des parties communes spéciales et des clés de répartition. Le fonds ne finance jamais l’entretien courant.
Comment fonctionne le nouvel emprunt collectif en copropriété ?
Créé par la loi n° 2024-322, l’emprunt de l’article 26-4, III est voté à la même majorité que les travaux qu’il finance (conservation, sécurité, accessibilité, économies d’énergie…). Tous les copropriétaires y participent, sauf ceux qui notifient leur refus dans les deux mois de la notification du procès-verbal et paient leur quote-part dans les six mois. Le décret n° 2025-1292 en a fixé les modalités de gestion depuis le 25 décembre 2025.
Le syndic a-t-il droit à des honoraires sur les travaux ?
Oui, pour les travaux hors budget votés en assemblée, mais seulement si l’assemblée vote ces honoraires lors de la même réunion et à la même majorité que les travaux (article 18-1 A, III). Ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif, et le contrat type impose de les présenter hors taxes et toutes taxes comprises. Les travaux de maintenance du budget n’y donnent pas droit.
L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour des travaux de copropriété ?
Elle l’est pour le syndicat, maître d’ouvrage, dès que les travaux relèvent de la construction au sens de la garantie décennale : reprise de structure, toiture, isolation par l’extérieur, par exemple. Elle se souscrit avant l’ouverture du chantier (article L242-1 du code des assurances). Pour de simples travaux d’entretien, elle n’est généralement pas exigée ; en cas de doute, faites qualifier le chantier par un courtier.
Quand peut-on commencer des travaux votés à la majorité de l’article 25 ?
Sauf urgence, l’exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de contestation de deux mois qui suit la notification du procès-verbal (article 42). Le procès-verbal devant être notifié dans le mois qui suit l’assemblée, comptez jusqu’à trois mois entre le vote et l’ordre de service.
Que faire si l’entreprise ne lève pas les réserves après la réception ?
Pendant l’année de garantie de parfait achèvement, mettez l’entreprise en demeure par lettre recommandée avec un délai précis. Sans exécution, les réparations peuvent être faites à ses frais et risques (article 1792-6 du code civil), et l’assureur dommages-ouvrage peut être saisi. Si une retenue de garantie a été pratiquée, notifiez votre opposition motivée au consignataire ou à la caution avant l’expiration du délai d’un an.
Un copropriétaire peut-il isoler la toiture à ses frais sur les parties communes ?
Depuis la loi n° 2024-322, l’article 25-2-1 permet à un ou plusieurs copropriétaires de réaliser à leurs frais une isolation thermique de la toiture ou du plancher affectant les parties communes, si elle ne touche ni la structure, ni la sécurité, ni les autres lots, et n’est pas déjà programmée au plan pluriannuel. L’assemblée l’autorise aux majorités des articles 25 et 25-1 ; le demandeur reste maître d’ouvrage jusqu’à la réception.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version consolidée (Légifrance)
- Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 modifiant le décret du 17 mars 1967 (Légifrance)
- Règles de vote en assemblée générale de copropriété (Service-public.fr)
- Emprunt bancaire collectif d’une copropriété (Service-public.fr)
- Garanties après la réception des travaux (Service-public.fr)
- Assurance dommages-ouvrage (Service-public.fr)
- Travaux en copropriété : de la prise de décision à la réalisation (ANIL)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
