Le plan pluriannuel de travaux est obligatoire, depuis le 1er janvier 2025 au plus tard, dans toute copropriété à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception date de plus de quinze ans. Le syndicat fait établir un projet par un professionnel qualifié, le présente à l’assemblée, qui vote ses modalités d’élaboration à la majorité de l’article 24 puis décide de l’adopter, en tout ou partie, à la majorité de l’article 25.
Le dispositif vient de l’article 171 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, qui a réécrit l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il s’insère dans la mécanique générale des travaux en copropriété : le plan programme, l’assemblée vote ensuite chaque opération, et le fonds de travaux finance. Ce guide reprend ce qu’un gestionnaire doit maîtriser au 24 septembre 2026, du choix du prestataire au suivi de l’échéancier.
Qu’est-ce que le projet de plan pluriannuel de travaux ?
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est le document technique qui recense les travaux nécessaires à l’immeuble pour les dix années à venir, les chiffre sommairement et propose un échéancier. Une fois adopté par l’assemblée, en tout ou partie, il devient le plan pluriannuel de travaux (PPT). La nuance n’est pas de vocabulaire : l’obligation porte sur le projet, l’adoption reste un choix des copropriétaires.
Le projet s’appuie sur une analyse du bâti et des équipements, sur le DPE collectif et, lorsqu’il existe, sur le diagnostic technique global. L’article 14-2, I, en fixe le contenu :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, aux économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d’atteindre ;
- une estimation sommaire de leur coût et leur hiérarchisation ;
- une proposition d’échéancier pour les travaux nécessaires dans les dix prochaines années.
L’ordre de l’énumération compte. La sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des occupants passent avant la performance énergétique, et un bon projet le reflète dans sa hiérarchisation. Le plan est actualisé tous les dix ans.
Quelles copropriétés doivent établir un plan pluriannuel de travaux ?
Toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception des travaux de construction remonte à plus de quinze ans, quel que soit leur nombre de lots, depuis le 1er janvier 2025. L’entrée en vigueur s’est faite par paliers, selon le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
| Taille du syndicat (lots principaux) | Obligation d’établir le PPPT | Remise du PPT ou du PPPT à l’acquéreur (art. L721-2 CCH) |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 | 1er janvier 2024 |
| De 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 | 1er janvier 2025 |
| 50 lots au plus | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2026 |
Le décompte ne retient que les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces (VI de l’article 171 de la loi du 22 août 2021) : caves, parkings et box ne comptent pas. Une résidence de 1998 composée de 34 appartements, 30 caves et 34 parkings relève donc de la tranche « 50 lots au plus », soumise depuis le 1er janvier 2025. Le DPE collectif, qui sert de base au projet, a suivi un calendrier décalé d’un an : 2024 pour les plus de 200 lots, 2025 pour les copropriétés moyennes, 2026 pour celles de 50 lots au plus.
Une seule dispense est prévue : lorsqu’un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration. Elle est rare dans un immeuble de plus de quinze ans, et elle ne couvre, par construction, que les dix années examinées par le diagnostic.
Le texte ne fixe pas de date butoir de réalisation distincte de l’entrée en vigueur. Concrètement, l’obligation est exigible : si l’immeuble n’a encore rien voté, la prochaine assemblée doit au minimum statuer sur les modalités d’élaboration du projet.
Qui peut établir le projet de plan ?
Le projet est établi par une personne qui justifie des compétences et garanties fixées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 : ce peut être une personne physique, une société ou un groupement, dès lors que les intervenants couvrent l’ensemble des domaines requis.
Ces domaines sont larges : modes constructifs traditionnels et contemporains, matériaux et équipements, pathologies du bâtiment, thermique et réhabilitation énergétique, émissions de gaz à effet de serre, terminologie technique et juridique, normes sanitaires et de sécurité de l’habitat. Les compétences se justifient notamment par un diplôme de l’enseignement supérieur d’au moins trois ans dans les techniques du bâtiment, ou par un titre ou une certification de niveau équivalent. L’auteur atteste sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble, et ne peut ni accorder ni recevoir d’avantage lié à la mission.
Deux conséquences pratiques. D’abord, le syndic ne rédige pas le projet lui-même ni ne le confie à une structure qui lui est liée : l’exigence d’indépendance vise précisément cette situation. Ensuite, le décret n’impose pas d’assurance de responsabilité civile professionnelle à l’auteur du PPPT ; demandez tout de même l’attestation, et faites-la figurer au contrat.
C’est là que ça coince depuis 2025 : le diagnostic structurel. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a créé l’article L126-6-1 du code de la construction et de l’habitation, qui permet aux communes de délimiter des secteurs où les immeubles collectifs de plus de quinze ans font l’objet d’un diagnostic structurel au moins tous les dix ans. En copropriété, le projet de plan pluriannuel peut en tenir lieu, à condition que son auteur remplisse les exigences, plus lourdes, du décret n° 2025-814 du 12 août 2025 : diplôme de niveau bac + 5 dans le bâtiment, le génie civil ou la géotechnique avec deux ans d’expérience, ou titre équivalent, et assurance de responsabilité civile professionnelle d’au moins 1 000 000 € par sinistre et 1 500 000 € par année. Le rapport, ou le projet de plan qui en tient lieu, est transmis à la commune dans les dix-huit mois de la notification de la délibération. Si l’immeuble se trouve dans un secteur délimité, ou risque d’y entrer, choisissez d’emblée un prestataire qui répond aux deux décrets.
Comment le plan pluriannuel de travaux est-il voté en assemblée générale ?
Le vote se fait en deux temps : l’assemblée décide d’abord comment le projet sera élaboré, à la majorité de l’article 24, puis se prononce sur son adoption, totale ou partielle, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
- Le syndic inscrit à l’ordre du jour les modalités d’élaboration du projet : choix du prestataire sur la base de plusieurs propositions, budget, calendrier, financement. Vote à la majorité des voix exprimées (article 14-2, I). L’assemblée peut affecter une partie du fonds de travaux à cette étude, que l’article 14-2-1 vise expressément.
- Le prestataire établit le projet. Le syndic lui fournit le carnet d’entretien, le DPE collectif, l’éventuel DTG, les plans et les procès-verbaux mentionnant les travaux passés.
- Le projet est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration. S’il fait apparaître des travaux à réaliser dans les dix ans, le syndic inscrit la question de son adoption, en tout ou partie. Elle est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; la passerelle de l’article 25-1 s’applique si le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix.
- Les travaux prescrits par le plan et leur échéancier sont intégrés au carnet d’entretien.
- À chaque assemblée d’approbation des comptes, le syndic inscrit soit la question de l’adoption, si le plan n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier.
- Chaque opération est ensuite votée à sa propre majorité, sur devis, avec son financement.
Exemple. Une copropriété de 42 lots à Angers, 10 000 tantièmes, budget prévisionnel de 96 000 €, reçoit un projet chiffré à 1 150 000 € sur dix ans. L’assemblée du 16 avril 2026 adopte la réfection de la toiture, la modernisation de l’ascenseur et le ravalement (640 000 €) avec 5 480 tantièmes favorables, mais écarte l’isolation par l’extérieur. Le plan adopté porte donc sur 640 000 €, et la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut plus être inférieure à 16 000 € (2,5 % de 640 000 €), contre 4 800 € avec la seule règle des 5 % du budget. L’isolation reviendra à l’ordre du jour de l’assemblée d’approbation des comptes de 2027.
Deux précautions de rédaction. La résolution d’adoption doit dire clairement ce qui est adopté, poste par poste, parce que le montant retenu sert d’assiette au minimum du fonds de travaux. Et les amendements en séance sont à manier avec prudence : un copropriétaire qui a voté « pour » par correspondance devient défaillant sur une résolution amendée (voir notre guide du vote par correspondance).
PPPT, DPE collectif, DTG et fonds de travaux : qui fait quoi ?
Ces quatre outils se répondent : le DPE collectif et le DTG décrivent l’immeuble, le PPPT programme, le fonds de travaux finance. Les confondre conduit à des résolutions mal posées.
| Outil | Rôle | Décision en assemblée | Lien avec le plan |
|---|---|---|---|
| DPE collectif | Mesure la performance énergétique du bâtiment | Commande du diagnostic | Base obligatoire du projet (sauf exemption) |
| DTG | État général de l’immeuble, travaux à prévoir | Article 24, II, g | Peut servir de base ; dispense si aucun besoin de travaux sur dix ans |
| PPPT / PPT | Programme chiffré des travaux sur dix ans | Article 24 (modalités), majorité de tous (adoption) | Document central |
| Fonds de travaux | Réserve financière du syndicat | Cotisation annuelle ; montant supérieur à l’article 25 | Minimum porté à 2,5 % des travaux du plan adopté |
Le point le plus souvent oublié est ce dernier : dès l’adoption, même partielle, du plan, la cotisation minimale au fonds de travaux change d’assiette. Elle doit atteindre à la fois 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant des travaux du plan adopté (article 14-2-1). Le budget suivant doit en tenir compte, faute de quoi la résolution sur la cotisation devient contestable.
Que risque une copropriété sans plan pluriannuel de travaux ?
L’article 14-2 ne prévoit ni amende ni nullité, mais l’absence de plan se paie ailleurs : intervention d’office de l’autorité administrative, information de l’acquéreur à chaque vente et, à partir de 2028, visibilité au registre national.
Dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l’autorité administrative peut demander au syndic de lui transmettre le plan adopté. Faute de transmission dans le mois de la notification de la demande, ou si le plan ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, elle peut élaborer ou actualiser d’office le projet, aux frais du syndicat. Le syndic convoque alors l’assemblée pour qu’elle se prononce sur son adoption. Le syndicat paie une étude dont il n’a choisi ni l’auteur ni le prix.
À la vente, l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation impose de remettre à l’acquéreur, au plus tard à la promesse, le plan adopté ou, à défaut, le projet s’il a été élaboré. Un immeuble sans projet se remarque dans le dossier du notaire, et les questions arrivent au syndic avec la demande de pré-état daté. Enfin, l’existence d’un plan pluriannuel fait partie des nouvelles données à déclarer au registre national des copropriétés, exigibles à compter du 19 janvier 2028 (décret n° 2025-831, arrêté du 23 juin 2026).
Un refus d’adoption ne clôt pas le dossier : il le rouvre à chaque assemblée d’approbation des comptes. Au 24 septembre 2026, l’article 14-2 n’a pas été modifié depuis sa réécriture de 2021, malgré les débats récurrents sur son avenir ; c’est ce texte que le syndic applique.
Dans Gerelio
Le moteur d’obligations de Gerelio calcule, pour chaque immeuble, les échéances liées au plan pluriannuel à partir des données de l’immeuble, et les fait apparaître dans la liste « À traiter » avec celles du fonds de travaux, de la fiche synthétique et du RNIC. En assemblée, la résolution sur les modalités d’élaboration et celle sur l’adoption sont votées avec le calcul automatique de leurs majorités respectives, passerelle de l’article 25-1 comprise, puis reportées au procès-verbal. Une fois le plan adopté, ses opérations se suivent dans le module travaux, avec devis, ordres de service et appels de fonds répartis au centime près. Le projet de plan et le procès-verbal se déposent sur l’extranet, où copropriétaires et conseil syndical les consultent sans demande préalable. Pour voir comment une échéance réglementaire devient une tâche datée pour le gestionnaire, vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Check-list avant l’assemblée qui examine le PPPT
Avant d’envoyer la convocation, vérifiez ces points, dans cet ordre :
- l’immeuble est bien soumis : destination d’habitation, réception de plus de quinze ans, pas de DTG sans besoin de travaux en cours de validité ;
- le DPE collectif est réalisé et remis au prestataire ;
- l’auteur du projet a fourni son attestation d’impartialité et, si l’immeuble est en secteur de diagnostic structurel, justifie des compétences du décret n° 2025-814 ;
- la résolution d’adoption distingue les postes, pour que l’assemblée puisse adopter une partie du plan ;
- le budget prévisionnel soumis au même vote intègre la nouvelle cotisation minimale au fonds de travaux si le plan est adopté ;
- une résolution distincte prévoit, le cas échéant, le vote des premières opérations de l’échéancier.
Une assemblée qui adopte un plan sans ajuster le fonds de travaux, ou sans programmer la première opération, a produit un document de plus pour le carnet d’entretien, rien de plus.
Questions fréquentes
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire pour une petite copropriété de 8 lots ?
Oui, si l’immeuble est à destination totale ou partielle d’habitation et que sa réception date de plus de quinze ans. Depuis le 1er janvier 2025, l’obligation vise aussi les copropriétés de 50 lots au plus. Seule dispense prévue par l’article 14-2 : un diagnostic technique global ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivant son élaboration.
L’assemblée générale est-elle obligée d’adopter le plan pluriannuel de travaux ?
Non. L’élaboration du projet et sa présentation sont obligatoires, pas son adoption. L’assemblée peut l’adopter en tout ou partie, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, ou le refuser. En revanche, tant qu’il n’est pas adopté, le syndic doit remettre la question de son adoption à l’ordre du jour de chaque assemblée appelée à approuver les comptes.
Qui paie le projet de plan pluriannuel de travaux ?
Le syndicat des copropriétaires : c’est une étude technique hors budget au sens de l’article 44 du décret du 17 mars 1967, appelée auprès des copropriétaires selon la clé votée. Le fonds de travaux peut le financer : l’article 14-2-1 vise expressément l’élaboration du projet de plan. L’assemblée qui vote les modalités d’élaboration à l’article 24 peut décider, à la même majorité, d’y affecter une partie du fonds.
Le syndic peut-il rédiger lui-même le PPPT ?
En pratique, non. Le décret n° 2022-663 exige de l’auteur des compétences techniques précises (bâti, pathologies, thermique, émissions) et une attestation sur l’honneur d’impartialité et d’indépendance à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble. Le rôle du syndic est de mettre la question à l’ordre du jour, de consulter des prestataires et de fournir les documents de l’immeuble.
Un DTG dispense-t-il du plan pluriannuel de travaux ?
Seulement s’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration. Dans les autres cas, le DTG ne dispense pas, mais il peut servir de base au projet de plan s’il en contient les éléments. Les travaux qu’il prescrit sont de toute façon reportés dans le carnet d’entretien, comme ceux du plan.
Faut-il remettre le plan pluriannuel de travaux à l’acquéreur d’un lot ?
Oui. L’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation impose de remettre à l’acquéreur, au plus tard à la promesse, le plan pluriannuel adopté ou, à défaut, le projet s’il a été élaboré. Cette remise n’est pas exigée si l’acquéreur est déjà copropriétaire dans l’immeuble ou si la vente porte sur un lot annexe comme une cave ou un parking.
Les travaux inscrits au plan adopté sont-ils automatiquement votés ?
Non. Adopter le plan revient à valider une programmation, pas à commander des travaux. Chaque opération de l’échéancier doit ensuite être votée à sa propre majorité (article 24 pour la conservation, article 25 pour les économies d’énergie, par exemple), sur devis, avec son financement. Le syndic inscrit ces décisions de mise en œuvre à l’ordre du jour des assemblées d’approbation des comptes.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2 (Légifrance)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 171 : entrée en vigueur (Légifrance)
- Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 : compétences et garanties pour établir le PPPT (Légifrance)
- Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, diagnostic structurel (Légifrance)
- Plan pluriannuel de travaux en copropriété (Service-public.fr)
- Diagnostic de performance énergétique collectif (Service-public.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
