Le diagnostic technique global (DTG) est l’état des lieux technique complet d’un immeuble en copropriété, assorti de la liste chiffrée des travaux nécessaires sur les dix années suivantes. Il n’est obligatoire que dans deux situations : la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans, et la demande de l’administration lorsque l’immeuble présente des désordres. Dans les copropriétés existantes, l’assemblée générale doit seulement se prononcer sur l’opportunité d’en faire réaliser un, à la majorité de l’article 24.
Pour un syndic, l’intérêt du DTG se mesure surtout à ce qu’il prépare : le projet de plan pluriannuel de travaux, les décisions de travaux des années suivantes et parfois un dossier d’aide. Il s’inscrit dans la démarche d’ensemble décrite dans notre guide des travaux en copropriété.
Qu’est-ce que le diagnostic technique global ?
Le diagnostic technique global est un diagnostic réalisé par un tiers compétent, défini à l’article L731-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), qui informe les copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble et sert, le cas échéant, à élaborer un plan pluriannuel de travaux. La version en vigueur de cet article, issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, s’applique depuis le 11 avril 2024.
Le texte vise tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation soumis au statut de la copropriété. Une résidence avec commerces en rez-de-chaussée est donc concernée au même titre qu’un immeuble purement résidentiel. Le DTG porte sur les parties communes et les équipements communs, pas sur l’intérieur des appartements.
Il ne faut le confondre ni avec le carnet d’entretien, qui retrace ce qui a été fait et par qui, ni avec le DPE collectif, qu’il intègre comme l’une de ses composantes. Le DTG regarde vers l’avant : il dit ce qu’il faudra faire, dans quel ordre et pour quel montant approximatif.
Le DTG est-il obligatoire ?
Le DTG n’est obligatoire que dans deux cas : avant la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans (article L731-4 du CCH) et sur demande de l’autorité administrative lorsque l’immeuble fait l’objet d’une procédure pour désordres (article L731-5). Partout ailleurs, la loi oblige seulement l’assemblée à se prononcer.
| Situation | Le DTG est-il obligatoire ? | Texte |
|---|---|---|
| Copropriété existante | Non : l’AG se prononce sur l’opportunité de le faire réaliser | Article L731-1 du CCH |
| Mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans | Oui, avant la division | Article L731-4 du CCH |
| Immeuble visé par une procédure (insalubrité, sécurité des équipements, péril) | Oui, si le maire ou le préfet le demande | Article L731-5 du CCH |
| Petite copropriété dans l’expérimentation MaPrimeRénov’ de l’Anah | Audit énergétique ou DTG exigé pour accéder à l’aide | Guide des aides de l’Anah, septembre 2026 |
Pour la mise en copropriété, l’âge s’apprécie à la date de la division. Un immeuble achevé en 2013 et vendu par lots en 2026 doit faire l’objet d’un DTG avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Pour une copropriété existante, la nuance compte. L’article L731-1 impose que l’assemblée se prononce sur la question, pas qu’elle dise oui. Service-public présente d’ailleurs le DTG comme facultatif, le syndic pouvant inscrire la question de sa propre initiative ou à la demande d’un copropriétaire. En pratique, le bon moment est celui où la copropriété prépare son projet de plan pluriannuel de travaux : les deux documents se nourrissent, et une seule consultation suffit souvent.
Le cas administratif est plus rare, mais il ne pardonne pas. Lorsque l’immeuble présente un danger pour la santé des occupants, un défaut d’entretien qui compromet gravement les conditions d’habitation ou menace ruine, le maire ou le préfet peut demander au syndic de produire le DTG. À défaut sous un mois après la notification de la demande, l’autorité peut le faire réaliser d’office, à la place et aux frais du syndicat.
Que contient un DTG ?
Le DTG comporte quatre analyses et une conclusion chiffrée, énumérées par l’article L731-1 du CCH.
- Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs : toiture, façades, cages d’escalier, menuiseries des parties communes, réseaux visibles, ascenseur, portes de parking.
- Un état technique de l’immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction, c’est-à-dire ce qui n’est plus conforme ou doit être mis à niveau.
- Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble : contrats d’entretien, suivi des consommations, organisation des interventions.
- Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble, au sens de l’article L126-31 du CCH, c’est-à-dire le DPE collectif.
- Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, qui précise ceux à réaliser dans les dix prochaines années. Service-public y ajoute les travaux liés à la santé et à la sécurité des occupants et aux économies d’énergie.
Le mot « apparent » a son importance. Le diagnostic technique global repose en principe sur un examen visuel et documentaire, pas sur des sondages destructifs. Si le professionnel soupçonne un désordre structurel, il le signale et recommande une étude spécifique, qui devra être votée à part. Mieux vaut le savoir avant la présentation en AG, pour ne pas laisser croire aux copropriétaires que le DTG « couvre tout ».
Pour le volet énergétique, un DPE collectif encore valable fait gagner du temps et de l’argent : communiquez-le dès la consultation pour que les propositions en tiennent compte. La qualité du résultat dépend aussi de ce que le syndic transmet : carnet d’entretien, procès-verbaux des dix dernières AG, factures des gros travaux, rapports de contrôle de l’ascenseur, contrats en cours, plans si l’on en dispose.
Exemple. Une résidence de 60 lots à Toulouse, construite en 1972, vote son DTG le 2 avril 2026 pour un devis de 9 600 € TTC. Le rapport, remis en septembre, chiffre sur dix ans la réfection de la toiture-terrasse, le remplacement des colonnes d’eau froide et l’isolation des planchers bas. Un copropriétaire détenant 180/10 000es aura payé 172,80 € pour le diagnostic ; il sait désormais que sa quote-part des travaux annoncés se chiffrera en milliers d’euros, étalés selon l’échéancier du plan.
Qui peut réaliser un DTG ?
Le diagnostic technique global doit être confié à un tiers qui justifie des compétences listées à l’article D731-1 du CCH et produit les pièces prévues à l’article D731-2, issues du décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016. Ce tiers peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement.
Les compétences exigées couvrent les modes constructifs traditionnels et contemporains, les bâtiments, produits et matériaux, les pathologies du bâtiment et des équipements, la thermique et l’amélioration énergétique, la terminologie technique et juridique, les textes sur l’habitat, la sécurité et l’accessibilité, et la gestion financière des copropriétés. C’est ce dernier point qui distingue un bon DTG d’un simple rapport d’expertise : un échéancier qui ignore la trésorerie du syndicat ne sert à rien en AG.
Le professionnel doit en outre justifier d’un diplôme d’un niveau postsecondaire d’au moins trois ans dans les techniques du bâtiment, ou d’un titre professionnel ou d’une certification équivalente, et produire des références de missions comparables. Il doit être assuré en responsabilité civile professionnelle, l’assurance précisant les compétences couvertes. Il atteste sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble, et ne doit ni accorder ni recevoir d’avantage. Pour une mise en copropriété, l’article D731-3 le dispense de cette seule attestation.
Il peut s’agir d’un bureau d’études, d’un architecte ou d’un thermicien. Pour le volet DPE, le rapport doit respecter les règles du DPE : en pratique, soit le prestataire s’adjoint un diagnostiqueur certifié, soit il reprend le DPE collectif en cours de validité.
| Document | Qui le réalise | Exigences principales |
|---|---|---|
| DTG | Tiers compétent (bureau d’études, architecte, thermicien) | Articles D731-1 à D731-3 du CCH : compétences, diplôme ou certification, assurance, attestation d’indépendance |
| Projet de PPT | Personne disposant des compétences fixées par décret | Article 14-2 de la loi de 1965 : exigences pouvant différer de celles du DTG |
| DPE collectif | Diagnostiqueur certifié | Certification par un organisme accrédité, assurance, indépendance |
Comment faire voter et présenter le DTG en AG
La décision de réaliser le DTG et ses modalités se votent à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article L731-1, deuxième alinéa, du CCH), puis le rapport est présenté à la première assemblée qui suit sa réalisation (article L731-2).
- Consulter deux ou trois prestataires sur un cahier des charges identique : périmètre (bâtiments, parkings, espaces extérieurs), inclusion ou non du projet de PPT, reprise ou non du DPE existant, nombre de réunions avec le conseil syndical.
- Inscrire à l’ordre du jour une résolution qui vise le prestataire, le montant, le délai de remise et le calendrier des appels de fonds, avec les propositions en annexe de la convocation.
- Appeler les fonds. Le DTG est une étude technique, dépense hors budget prévisionnel selon l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; elle est répartie selon les tantièmes et n’est pas récupérable auprès des locataires.
- Organiser les visites : accès aux toitures, locaux techniques, caves et parkings, présence du gardien ou d’un membre du conseil syndical.
- Présenter le DTG à la première AG qui suit sa réalisation ou sa révision, en joignant le rapport ou sa synthèse à la convocation.
- Reporter dans le carnet d’entretien la liste des travaux jugés nécessaires, les équipements concernés et l’échéancier recommandé.
La présentation n’est pas un simple point d’information. C’est le moment où l’assemblée découvre le coût probable des dix années à venir, et le syndic doit arriver avec la suite : projet de plan pluriannuel de travaux prêt à être adopté, ou calendrier pour le faire établir, et premières décisions de travaux urgents si le rapport en signale. Les majorités applicables à ces décisions sont détaillées dans notre guide des majorités en assemblée générale.
DTG et PPPT : quelle différence, et l’un dispense-t-il de l’autre ?
Le DTG et le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ne sont pas le même document : le premier est un diagnostic en principe facultatif ; le second est une obligation qui programme les travaux sur dix ans dans tout immeuble d’habitation en copropriété de plus de quinze ans. Le DTG sert de base au PPPT et n’en dispense que dans un cas : s’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration (article 14-2 de la loi de 1965).
| DTG | Projet de plan pluriannuel de travaux | |
|---|---|---|
| Texte | Articles L731-1 à L731-5 du CCH | Article 14-2 de la loi de 1965 |
| Obligatoire ? | Non, sauf mise en copropriété et demande de l’administration | Oui, immeubles d’habitation de plus de quinze ans, toutes tailles depuis le 1er janvier 2025 |
| Contenu | État apparent, état technique réglementaire, gestion patrimoniale, DPE, travaux chiffrés sur 10 ans | Travaux de sauvegarde, de santé et sécurité, d’économies d’énergie ; performance visée ; coût et hiérarchisation ; échéancier sur 10 ans |
| Vote | Décision de le réaliser : article 24 | Adoption de tout ou partie : majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) |
| Présentation | Première AG qui suit sa réalisation ou sa révision | Première AG qui suit son élaboration ou sa révision |
| Mise à jour | Non fixée par le texte | Tous les dix ans |
L’article 14-2 précise que le projet de plan est établi à partir d’une analyse du bâti et des équipements, du DPE collectif et, lorsqu’il a été réalisé, du DTG. Rien n’interdit de confier les deux missions au même prestataire, à condition qu’il réunisse les compétences exigées pour chacune : le texte prévoit que les exigences du PPPT peuvent différer de celles du DTG.
La dispense de PPPT reste théorique dans la plupart des immeubles anciens. Une résidence de 1975 qui n’a jamais refait sa toiture-terrasse ni ses colonnes n’obtiendra pas un DTG sans travaux sur dix ans, et un rapport qui l’affirmerait mériterait une seconde lecture. La dispense concerne surtout des immeubles récents ou entièrement réhabilités.
Une fois le plan adopté, il détermine aussi le niveau du fonds de travaux : la cotisation annuelle doit atteindre au moins le plus élevé de 5 % du budget prévisionnel et de 2,5 % du montant des travaux prévus au plan adopté (article 14-2-1 de la loi de 1965). Un DTG qui chiffre mal les travaux fausse donc aussi l’appel de fonds de travaux des années suivantes.
Le DTG lors d’une vente de lot
Lorsqu’un diagnostic technique global existe, il doit être transmis au futur acquéreur d’un lot, rappelle service-public.gouv.fr. Le syndic le communique avec les autres documents de la copropriété préparés pour la vente, en général en même temps que le pré-état daté.
Pour l’acheteur, c’est souvent la pièce la plus parlante du dossier : elle annonce les travaux et leur coût estimé, là où les procès-verbaux ne montrent que ce qui a déjà été voté. Pour le vendeur, un DTG qui annonce une toiture à refaire dans trois ans ouvre en général une discussion sur le prix. Le syndic n’a pas à arbitrer ce débat, mais il doit fournir un document à jour et, si des travaux ont été votés depuis, le signaler.
Le DTG intégré au carnet d’entretien suit aussi les règles d’accès de celui-ci : le syndic doit proposer aux copropriétaires un accès en ligne au carnet d’entretien, téléchargeable et imprimable.
Dans Gerelio
Gerelio ne réalise pas le diagnostic, mais il porte tout ce qui l’entoure dans le cabinet. La résolution de DTG et celle d’adoption du plan pluriannuel se préparent dans le module AG : convocation, pouvoirs, vote par correspondance, calcul automatique des majorités des articles 24 et 25, procès-verbal. La dépense votée donne lieu à un appel de fonds réparti au centime près selon la méthode du plus fort reste, puis à des écritures dans la comptabilité en partie double de l’immeuble. Le moteur d’obligations calcule par immeuble les échéances liées, dont le PPPT et le fonds de travaux, et les place dans la liste « À traiter ». Les travaux décidés ensuite se suivent dans le module travaux avec leurs ordres de service, et le pré-état daté d’une vente est généré depuis la comptabilité. Pour tester ce circuit sur des immeubles fictifs : essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Par où commencer : la check-list du gestionnaire
Avant de proposer un DTG à une copropriété, quelques vérifications évitent la plupart des faux départs.
- Vérifier l’âge et la situation de l’immeuble : mise en copropriété récente, procédure administrative en cours, date de réception pour le calcul des quinze ans du PPPT.
- Rassembler les pièces : carnet d’entretien, DPE collectif, procès-verbaux, factures de gros travaux, contrats, rapports de contrôle.
- Rédiger un cahier des charges unique, qui précise si le projet de PPT est inclus et si le DPE existant est repris.
- Contrôler les pièces des candidats : diplôme ou certification, attestation d’assurance mentionnant la compétence DTG, attestation d’indépendance, références.
- Rédiger une résolution complète à l’article 24 : prestataire, montant, délai, calendrier d’appel de fonds.
- Réserver dès le vote un point à l’ordre du jour de l’AG suivante pour la présentation, et prévoir la question de l’adoption du plan pluriannuel.
Questions fréquentes
Le DTG est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Non. Il est obligatoire avant la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans, et lorsque le maire ou le préfet le demande dans le cadre d’une procédure pour insalubrité, péril ou défaut de sécurité. Pour les autres copropriétés, l’assemblée générale doit seulement se prononcer sur l’opportunité de le faire réaliser. Le projet de plan pluriannuel de travaux, lui, est obligatoire dans les immeubles d’habitation de plus de quinze ans.
Quelle est la durée de validité d’un DTG ?
Le code de la construction ne fixe pas de durée de validité au DTG. Le document raisonne sur dix ans, puisqu’il liste les travaux à mener au cours des dix années suivantes, et la loi prévoit sa présentation à l’AG qui suit sa réalisation ou sa révision. En pratique, un DTG ancien doit être actualisé avant de servir de base à un nouveau plan pluriannuel, lequel doit lui-même être actualisé tous les dix ans.
Combien coûte un diagnostic technique global ?
Il n’existe pas de tarif réglementé : le professionnel fixe librement son prix selon le nombre de lots, l’architecture, la structure et la localisation de l’immeuble. Comparez des propositions au périmètre identique, en vérifiant si le projet de plan pluriannuel de travaux est inclus. Le coût est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes et n’est pas récupérable auprès des locataires.
Quelle majorité faut-il pour voter un DTG en assemblée générale ?
La décision de réaliser le DTG et ses modalités de réalisation se votent à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Pour éviter une seconde assemblée, la résolution doit viser le prestataire retenu, le montant du devis et le calendrier des appels de fonds.
Un DTG peut-il remplacer le plan pluriannuel de travaux ?
Seulement s’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration : l’article 14-2 de la loi de 1965 dispense alors le syndicat d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Dans tous les autres cas, le DTG sert de base au projet de plan, qui reste obligatoire et doit être présenté en AG avec la question de son adoption.
Le syndic doit-il transmettre le DTG à l’acheteur d’un lot ?
Oui. Lorsqu’un DTG existe, il doit être transmis au futur acquéreur d’un lot, rappelle service-public.gouv.fr. Le syndic le communique avec les autres documents de la copropriété préparés pour la vente. Pour l’acheteur, c’est souvent la pièce la plus parlante : elle annonce les travaux et leur coût estimé sur dix ans, ce qui pèse dans la négociation du prix.
Faut-il un DTG pour obtenir MaPrimeRénov’ Copropriété ?
Pas dans le cas général, où l’aide exige une évaluation énergétique avant et après travaux. En revanche, l’expérimentation de l’Anah réservée aux petites copropriétés de 20 lots d’habitation au plus, ouverte jusqu’au 31 décembre 2029, demande un audit énergétique ou un DTG pour identifier les travaux. Les travaux financés doivent alors être prescrits par l’audit ou le DTG, sauf dérogation.
Textes et sources officielles
- Diagnostic technique global (DTG) de la copropriété (Service-public.gouv.fr, vérifié le 30 juin 2025)
- Code de la construction et de l’habitation, article L731-1 (Légifrance)
- Code de la construction et de l’habitation, articles L731-1 à L731-5 (Légifrance)
- Code de la construction et de l’habitation, articles D731-1 à D731-3 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2 (Légifrance)
- Plan pluriannuel de travaux mis en place dans les copropriétés (Service-public.gouv.fr)
- Les aides financières en 2026, édition septembre 2026 (Anah)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
