La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximal d’un mois après la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois lorsqu’il ne l’est pas. Le bailleur ne peut en déduire que les sommes restant dues et justifiées ; en immeuble collectif, il peut garder au plus 20 % jusqu’à l’approbation des comptes de l’immeuble. Chaque mois de retard commencé ajoute au montant dû 10 % du loyer mensuel hors charges.
Ces règles, fixées par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR, sont d’apparence simple. Dans un portefeuille de gestion locative professionnelle, elles se compliquent vite : un devis de peintre qui tarde, une régularisation de charges suspendue à l’assemblée de la copropriété, un locataire parti sans laisser d’adresse. Chaque sortie de locataire devient ainsi une petite procédure, avec ses échéances et ses pièces justificatives.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie et combien peut-on demander ?
Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à la signature du bail pour garantir l’exécution de ses obligations locatives : loyers, charges, réparations locatives. Il ne produit pas d’intérêts au profit du locataire et ne peut pas être révisé en cours de bail, ni au renouvellement.
Son montant maximal dépend du type de location. Il est aussi interdit de l’exiger lorsque le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois, sauf si le locataire demande à payer mensuellement.
| Type de location | Dépôt de garantie maximal | Texte |
|---|---|---|
| Location vide, résidence principale | 1 mois de loyer hors charges | Article 22 de la loi du 6 juillet 1989 |
| Location meublée, résidence principale | 2 mois de loyer hors charges | Article 25-6 de la même loi |
| Bail mobilité | Aucun dépôt autorisé | Service-public.fr |
Le dépôt ne doit pas être confondu avec la caution, qui est la personne (ou l’organisme) qui s’engage à payer à la place du locataire défaillant. Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger de caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti, mais il peut toujours demander un dépôt de garantie.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Le délai de restitution est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Il court à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.
C’est la remise des clés, et non la fin du préavis ni la date de l’état des lieux, qui déclenche le compte à rebours. Un locataire dont le préavis se termine le 31 mars mais qui rend les clés le 3 mars fait partir le délai du 3 mars. À l’inverse, des clés rendues par la boîte aux lettres de l’agence sans aucune trace laissent la date incertaine : le gestionnaire a intérêt à dater et faire signer la remise lors de l’état des lieux de sortie.
Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au moment de la remise des clés. S’il ne le fait pas et que le retard de restitution en découle, la pénalité n’est pas due. En pratique, la rubrique « nouvelle adresse » de l’état des lieux de sortie règle la question.
| Situation à la sortie | Délai maximal | Point de départ |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois | Remise des clés |
| Différences constatées (dégradations, éléments manquants) | 2 mois | Remise des clés |
| Immeuble collectif, régularisation de charges en attente | Solde (au plus 20 %) dans le mois suivant l’approbation des comptes | Approbation des comptes de l’immeuble |
Quelles retenues sont possibles sur le dépôt de garantie ?
Le bailleur peut déduire les sommes restant dues (loyers et charges impayés, rappel de charges) et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Pour les dégradations, la justification repose sur la comparaison des deux états des lieux et sur un chiffrage : facture, devis ou, pour de petites fournitures, un ticket d’achat.
L’article 7 de la loi de 1989 pose deux limites. Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit. Et il ne supporte pas les réparations occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou la force majeure. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’usure ou la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements.
Pour chiffrer cette vétusté, les parties peuvent convenir dès la signature du bail d’appliquer une grille issue d’un accord collectif de location. Cette grille fixe, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels.
Exemple. Supposons un bail qui renvoie à une grille fixant, pour les peintures, une durée de vie de 7 ans avec un abattement linéaire (chiffres pris pour l’exemple). La peinture du séjour a été refaite 5 ans avant la sortie et le devis de remise en état s’élève à 1 200 €. La part imputable au locataire est de 1 200 × 2 ÷ 7, soit 342,86 €, et non 1 200 €.
Reste la question que posent souvent les bailleurs : faut-il avoir fait les travaux pour retenir leur coût ? Dans un arrêt du 27 juin 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-10.298, publié au Bulletin), rendu à propos d’un bail commercial sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle, la Cour de cassation juge que le locataire qui rend des locaux en mauvais état doit réparer le préjudice subi par le bailleur, que ce préjudice peut comprendre le coût de remise en état sans que les travaux aient été exécutés, mais que le juge doit tenir compte des événements postérieurs, comme une vente ou une relocation. Dans l’affaire jugée, le bailleur qui avait vendu les locaux trois mois après leur restitution, sans travaux ni perte de prix démontrée, n’a rien obtenu. La transposition exacte de cette solution aux baux d’habitation n’a pas été tranchée ; la prudence consiste à conserver un devis précis, daté et rattaché aux mentions de l’état des lieux.
Le guide de l’état des lieux détaille les mentions qui rendent une comparaison exploitable. Un état des lieux d’entrée vague (« état d’usage » partout) est une cause fréquente de retenues impossibles à justifier.
Immeuble en copropriété : la provision de 20 %
Lorsque le logement se trouve dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision d’au plus 20 % du dépôt de garantie, si elle est justifiée, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes.
Prenons un locataire parti le 3 mars 2026 d’un appartement de Rennes loué 850 € hors charges, avec un dépôt de 850 €. Le gestionnaire rend 680 € dans le délai légal et garde 170 €, soit 20 %. L’assemblée de la copropriété approuve les comptes 2025 en juin 2026, et ceux de 2026, qui couvrent ses dernières semaines d’occupation, un an plus tard. Pour éviter cette attente, le gestionnaire peut proposer au locataire de solder immédiatement sur la base de la dernière régularisation connue, ce que la loi permet si les deux parties sont d’accord. Le calcul lui-même est détaillé dans le guide sur la régularisation des charges locatives.
La provision de 20 % ne couvre que les charges. Elle ne se cumule pas avec une retenue globale « au cas où » : si le montant retenu pour les charges n’a aucun lien avec les dernières régularisations, il n’est pas justifié.
La pénalité de 10 % par mois de retard
À défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Le Conseil constitutionnel a jugé cette majoration conforme à la Constitution, en relevant son caractère indemnitaire (décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019).
Trois points pratiques. La majoration se calcule sur le loyer, pas sur le montant du dépôt : elle est la même que l’on doive 50 € ou 850 € au locataire. Elle peut aussi jouer lorsque le bailleur a retenu une somme qui se révèle injustifiée, puisque cette somme reste due au locataire. Et elle n’est pas due si le retard résulte de l’absence de nouvelle adresse.
Exemple. Loyer de 850 € hors charges, clés rendues le 3 mars 2026, état des lieux de sortie conforme : le dépôt devait être rendu au plus tard le 3 avril. Il est viré le 20 mai. Deux périodes mensuelles de retard ont commencé (à partir du 4 avril, puis du 4 mai) : le locataire peut réclamer 850 € plus 2 × 85 €, soit 1 020 €.
Changement de propriétaire ou de gestionnaire
En cas de vente ou de donation du logement loué, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, même s’il n’a pas reçu les fonds. Le transfert du dépôt se règle entre vendeur et acquéreur, en principe dans l’acte de vente : c’est un point à vérifier avant la signature, car le locataire, lui, s’adressera au nouveau propriétaire.
Côté cabinet, l’article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 permet au titulaire de la carte « gestion immobilière » de recevoir les cautionnements, donc les dépôts de garantie, lorsque le mandat de gestion l’y autorise expressément. Le mandat doit dire si le dépôt reste entre les mains du cabinet ou s’il est reversé au propriétaire. Lors de la reprise d’un portefeuille ou de la résiliation d’un mandat, l’état des dépôts détenus, bail par bail, fait partie des pièces à transmettre ; une différence entre cet état et le solde bancaire est un signal d’alerte.
Litiges : de la réclamation au juge
Quand le dépôt n’est pas rendu ou que les retenues sont contestées, le litige se traite d’abord à l’amiable, puis devant le juge. Le locataire ne peut pas se faire justice lui-même en cessant de payer son dernier loyer : il reste redevable jusqu’à la fin du préavis.
- Le locataire adresse une réclamation écrite au bailleur ou au gestionnaire, en demandant le détail et les justificatifs des retenues.
- À défaut d’accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite ; pour une demande inférieure à 5 000 €, une tentative de résolution amiable est en principe exigée avant la saisine du juge.
- Le litige est ensuite porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
- L’action se prescrit par trois ans, délai de droit commun des actions nées du bail (article 7-1 de la loi de 1989).
Pour le bailleur, la retenue ne règle pas tout : si les réparations dépassent le montant du dépôt ou si des loyers restent impayés, la procédure relève du recouvrement classique, décrit dans le guide sur les loyers impayés.
Ce que Gerelio automatise sur ce point
Dans Gerelio, le dépôt de garantie fait partie du module de gérance : il est enregistré avec le bail, et les états des lieux d’entrée et de sortie restent attachés au dossier du lot, ce qui facilite la comparaison au moment de chiffrer les retenues. Le solde restitué et les retenues sont comptabilisés, puis apparaissent dans le compte rendu de gérance du propriétaire avec les reversements. L’import des relevés bancaires et le rapprochement proposé automatiquement permettent de vérifier que chaque restitution est bien partie, et à quelle date. Les portefeuilles sont répartis par gestionnaire et le tableau de pilotage donne une vue d’ensemble du cabinet, utile quand plusieurs sorties se chevauchent en fin de mois. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
La sortie d’un locataire en six étapes
Pour boucler une sortie sans pénalité ni contestation, la séquence suivante couvre la plupart des situations :
- À la réception du congé, noter la date de fin de préavis et planifier l’état des lieux de sortie.
- Lors de l’état des lieux, faire dater la remise des clés et noter la nouvelle adresse du locataire.
- Comparer ligne à ligne avec l’état des lieux d’entrée et appliquer la vétusté, grille à l’appui si le bail en prévoit une.
- Obtenir les devis dans les quinze jours, pour garder de la marge avant l’échéance d’un ou deux mois.
- En immeuble collectif, calculer la provision de charges (20 % au plus) à partir de la dernière régularisation, ou proposer un solde immédiat.
- Envoyer au locataire le décompte détaillé avec les justificatifs, virer le solde avant l’échéance, puis faire apparaître l’opération au compte rendu de gérance du propriétaire.
Questions fréquentes
Quel est le délai légal pour rendre un dépôt de garantie ?
Le délai court à partir de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est d’un mois au plus lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois au plus lorsqu’il fait apparaître des différences. Le bail ne peut pas prévoir de délai plus long.
Le propriétaire peut-il garder le dépôt de garantie sans justificatif ?
Non. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 n’autorise que la déduction des sommes restant dues au bailleur et de celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Pour des dégradations, il faut au minimum la comparaison des états des lieux et un devis ou une facture. Une retenue forfaitaire ou non chiffrée expose à la pénalité de retard sur la somme retenue à tort.
Comment calculer la pénalité de retard de restitution du dépôt de garantie ?
La somme restant due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Pour un loyer de 850 € et un dépôt rendu avec un peu plus d’un mois de retard, la majoration est de deux fois 85 €, soit 170 €. Elle n’est pas due si le retard vient de ce que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois de loyer pour récupérer sa caution ?
Non. Le locataire doit payer son loyer jusqu’à la fin du préavis, et il ne peut pas imputer d’office le dépôt de garantie sur le dernier loyer. Le dépôt sert à garantir l’ensemble des obligations locatives, y compris les réparations constatées à la sortie. Un locataire qui procède ainsi se retrouve en situation d’impayé, et le bailleur conserve le droit de retenir les réparations justifiées.
Peut-on retenir le dépôt de garantie pour une usure normale du logement ?
Non. Le locataire ne répond pas des dégradations dues à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure résultant du temps ou d’un usage normal. Une peinture défraîchie après huit ans d’occupation ou une moquette tassée ne justifient pas, en principe, une retenue. Une grille de vétusté annexée au bail permet de chiffrer la part imputable en appliquant un abattement selon l’âge de l’équipement.
Le bailleur doit-il avoir fait les travaux pour retenir une somme sur le dépôt ?
Pas nécessairement. La Cour de cassation admet que le préjudice du bailleur peut comprendre le coût de remise en état sans que son indemnisation soit subordonnée à l’exécution des travaux, mais elle exige un préjudice réel, apprécié en tenant compte de ce qui s’est passé après la sortie, comme une relocation ou une vente. Un devis précis, rattaché à l’état des lieux, reste le minimum.
Que faire si le dépôt de garantie a été versé à l’ancien propriétaire ?
En cas de vente ou de donation du logement loué, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, même s’il n’a jamais reçu la somme. C’est à lui de régler la question avec le vendeur, en principe au moment de la vente. Le locataire s’adresse donc au propriétaire en place à la date de sa sortie, ou à son gestionnaire.
Comment un cabinet de gestion doit-il suivre les dépôts de garantie qu’il détient ?
Le gestionnaire titulaire d’une carte « gestion immobilière » peut recevoir les dépôts de garantie si son mandat l’y autorise expressément. Il doit pouvoir justifier à tout moment du montant détenu pour chaque bail, de son affectation lors de la sortie et de la date de restitution. Un tableau des sorties avec les échéances d’un et deux mois, revu chaque semaine, évite la plupart des pénalités.
Textes et sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 : dépôt de garantie (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 : obligations du locataire et vétusté (Légifrance)
- Service-public.fr, restitution du dépôt de garantie
- Conseil constitutionnel, décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-10.298 (Légifrance)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : état des lieux et vétusté (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6 : dépôt de garantie en meublé (Légifrance)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
