Le congé du bail d’habitation est l’acte par lequel le locataire ou le bailleur met fin au contrat de location. Le locataire peut le donner à tout moment, avec un préavis de trois mois en location vide (un mois dans certains cas) ; le bailleur ne peut le donner que pour l’échéance du bail, six mois à l’avance, et seulement pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Ces règles sont simples à énoncer et faciles à rater : un congé du bail donné par le bailleur et reçu trop tard reconduit le contrat pour trois ans. Ce guide reprend les délais, les formes, les motifs et les protections, à jour de septembre 2026. Pour le cadre général du contrat, voir notre guide du bail d’habitation.
Congé du locataire : trois mois, ou un mois dans certains cas
En location vide, le locataire qui veut partir respecte un préavis de trois mois. Il est réduit à un mois dans les situations suivantes, à condition que le locataire indique le motif dans sa lettre et le justifie au moment de l’envoi. Sans motif ni justificatif, les trois mois s’appliquent :
- logement situé dans une commune en zone tendue ;
- obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
- état de santé, constaté par un certificat médical, justifiant un changement de domicile ;
- locataire bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés ;
- attribution d’un logement social ;
- locataire victime de violences au sein du couple, justifiées par une ordonnance de protection, par des poursuites contre l’auteur ou par sa condamnation, même non définitive, datant de moins de six mois.
Le cas du nouvel emploi appelle une précision : la perte d’emploi et le nouvel emploi doivent intervenir au cours du même bail. Le locataire qui était au chômage à la signature et retrouve un poste relève du préavis de trois mois, hors zone tendue.
En location meublée et en bail mobilité, le préavis du locataire est toujours d’un mois, sans motif à justifier.
Zone tendue : quelle liste consulter ?
La zone tendue qui ouvre droit au préavis d’un mois est celle du premier tableau de l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, qui recense les communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’accès au logement est difficile. La liste a été élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, puis actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 pour tenir compte des créations de communes (Oullins-Pierre-Bénite, dans la métropole de Lyon, par exemple).
Attention au second tableau du même décret : les communes dites « tendues et touristiques », ajoutées en 2023 pour la taxe sur les logements vacants, n’y ouvrent pas à elles seules le préavis réduit. Le simulateur de service-public.gouv.fr, à jour du décret de décembre 2025, reste le moyen le plus sûr de vérifier une commune avant de répondre à un locataire.
Comment calculer le préavis et le dernier loyer ?
Le préavis court à compter du jour de réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Il se compte de date à date : une lettre reçue le 12 mars ouvre un préavis d’un mois qui s’achève le 12 avril, ou de trois mois qui s’achève le 12 juin.
| Mode de notification | Point de départ du préavis | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Lettre recommandée avec avis de réception | Jour de la réception effective | Un pli non retiré et retourné à l’expéditeur ne vaut pas congé |
| Acte de commissaire de justice | Jour de la signification | Le plus sûr quand le destinataire ne retire pas ses recommandés |
| Remise en main propre | Jour de la remise, contre récépissé ou émargement | Faire dater et signer le récépissé |
| Lettre recommandée électronique | Jour de la réception | Valable si le destinataire a accepté ce mode au préalable |
| Courriel simple | Aucun | Pas valable, même avec accusé de lecture |
Pendant le préavis, le locataire qui a donné congé doit le loyer et les charges jusqu’au terme, sauf si le logement est occupé avant la fin par un autre locataire en accord avec le bailleur. Quand c’est le bailleur qui a donné congé, le locataire ne paie que la période pendant laquelle il a réellement occupé les lieux : il peut partir avant la fin du préavis et cesser de payer dès la remise des clés.
Exemple. Le locataire d’un T2 à Lille, commune en zone tendue, envoie son congé en mentionnant ce motif ; la lettre est remise le 5 septembre 2026. Son préavis d’un mois prend fin le 5 octobre. Pour un loyer charges comprises de 720 €, il doit le mois de septembre puis 5/31 d’octobre, soit 116,13 €, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l’accord du bailleur.
En colocation, le départ d’un colocataire ne met pas fin au bail des autres. Sa solidarité, et celle de sa caution, cessent à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date sinon (article 8-1 de la loi de 1989).
Congé du bailleur : seulement à l’échéance, pour trois motifs
Le bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail. Il le donne pour l’échéance, avec un préavis d’au moins six mois en location vide et de trois mois en meublé, et doit le motiver par l’un des trois motifs de la loi : reprise pour habiter, vente du logement, motif légitime et sérieux.
Le congé est adressé à chacun des cotitulaires du bail, y compris au conjoint ou au partenaire de PACS du locataire. En location vide, un congé pour reprise ou pour vente est accompagné d’une notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, dont le contenu est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017. Et le bailleur qui a proposé un renouvellement avec réévaluation du loyer ne peut pas donner congé pour la même échéance.
C’est sur le calendrier que se perdent la plupart des congés du bail donnés par les bailleurs. Un bail qui a pris effet le 1er octobre 2023 arrive à échéance le 30 septembre 2026 : le congé devait être reçu au plus tard fin mars 2026. Reçu en avril, il ne permet pas de récupérer le logement à cette date et le bail se reconduit tacitement, pour trois ans en location vide. En pratique, les gestionnaires prudents font signifier le congé par commissaire de justice au moins un mois avant la date limite.
Congé pour reprise
Le bailleur peut reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette date, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le congé indique le motif, les nom et adresse du bénéficiaire et la nature de son lien avec le bailleur. Depuis la loi ALUR, le bailleur doit aussi justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise : un projet décrit en une ligne, sans aucun élément concret, expose le congé à une annulation.
Congé pour vente et droit de préemption
En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Il indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, et l’offre reste valable pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire qui accepte dispose de deux mois pour signer l’acte, quatre s’il déclare recourir à un prêt, le bail étant prorogé d’autant. S’il n’accepte pas, il perd tout titre d’occupation à l’expiration du préavis.
Si le bailleur vend ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit notifier ces conditions au locataire, qui dispose d’un mois pour accepter : c’est le droit de préemption subsidiaire. Les ventes entre parents jusqu’au troisième degré inclus y échappent, à condition que l’acquéreur occupe le logement au moins deux ans. Rien n’oblige d’ailleurs à vendre libre : un logement peut être vendu occupé, le bail se poursuivant alors avec l’acquéreur. En meublé, le congé pour vente n’ouvre aucun droit de préemption (voir notre comparatif location meublée ou vide).
Motif légitime et sérieux
La loi ne définit pas le motif légitime et sérieux ; les juges l’apprécient au cas par cas. Côté locataire, il s’agit le plus souvent de manquements à ses obligations : retards de paiement répétés, troubles de voisinage, défaut d’assurance, sous-location sans accord. Côté bailleur, il peut s’agir par exemple d’une réhabilitation lourde du logement. En cas de contestation, c’est au bailleur de prouver le bien-fondé du motif, pièces à l’appui : relevé des échéances payées en retard, courriers de voisins, mises en demeure restées sans effet.
Logement acheté occupé : les délais supplémentaires
Le propriétaire qui achète un logement déjà loué ne peut pas donner congé aussitôt. La loi lui impose un délai qui dépend du motif et de la date d’échéance du bail en cours.
| Motif du congé | Échéance du bail en cours | Date d’effet possible du congé |
|---|---|---|
| Vente | Plus de trois ans après l’achat | À l’échéance du bail en cours |
| Vente | Moins de trois ans après l’achat | Au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction |
| Reprise | Plus de deux ans après l’achat | À l’échéance du bail en cours |
| Reprise | Moins de deux ans après l’achat | Deux ans après la date d’achat |
Exemple. Un appartement est acheté occupé le 2 décembre 2025 ; le bail en cours arrive à échéance le 31 mars 2027. Pour une reprise, le congé doit être reçu au plus tard fin septembre 2026, mais il ne prendra effet que le 2 décembre 2027. Pour une vente libre, l’échéance intervient moins de trois ans après l’achat : il faudra viser le terme du bail reconduit, le 31 mars 2030.
Les locataires protégés
Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond fixé pour l’attribution des logements conventionnés sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues par la loi. La même protection vaut quand le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, si les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail, les ressources à la date de notification du congé.
Cette obligation de relogement tombe lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond. Elle vaut en location vide (article 15) comme en meublé (article 25-8). La notice d’information jointe au congé rappelle aussi qu’un congé ne peut pas être délivré lorsque le logement fait l’objet d’une procédure d’insalubrité ou de péril.
Un point revient souvent dans les questions de bailleurs : la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, n’interdit pas de donner congé. Elle suspend l’exécution des expulsions, ce qui est différent.
Congé frauduleux, contestation, locataire qui ne part pas
Le bailleur qui délivre un congé pour reprise ou pour vente frauduleux encourt une amende pénale de 6 000 € au plus, 30 000 € pour une personne morale, sans préjudice des dommages et intérêts dus au locataire évincé. Le locataire qui conteste un congé peut rechercher une solution amiable, notamment devant la commission départementale de conciliation, puis saisir le juge.
À l’expiration du préavis, le locataire qui reste dans les lieux devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur ne peut pas le faire partir lui-même : changer les serrures ou couper l’eau pour forcer le départ est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal). Il doit obtenir du juge la validation du congé et l’expulsion.
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le locataire qui se maintient dans le logement en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire, plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux, encourt une amende de 7 500 € (article 315-2 du code pénal). Ce délit ne s’applique pas pendant la trêve hivernale, tant que le juge de l’exécution est saisi d’une demande de délais, ni lorsque le logement appartient à un bailleur social. Le parcours contentieux, commun avec les impayés, est détaillé dans notre guide sur la procédure pour loyers impayés.
Congé bail : le tableau des délais
Pour répondre vite à un locataire ou à un propriétaire qui demande quel délai de congé du bail s’applique, voici l’ensemble des délais en vigueur en septembre 2026.
| Qui donne congé | Location vide | Location meublée | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Locataire | 3 mois, ou 1 mois en zone tendue et dans les cas de l’article 15 | 1 mois | 1 mois |
| Bailleur | 6 mois avant l’échéance | 3 mois avant l’échéance | Pas de congé : le bail s’arrête à son terme |
| Offre de vente au locataire | Oui, pendant les 2 premiers mois du préavis | Non | Sans objet |
| Notice d’information jointe | Oui, pour la reprise et la vente | Non | Sans objet |
Dans Gerelio
Dans Gerelio, les baux gérés par le cabinet sont suivis dans le module de gérance avec leurs pièces, le dépôt de garantie et l’historique du quittancement. Quand un congé arrive, la suite du circuit de sortie se déroule dans le même dossier : état des lieux, restitution du dépôt de garantie, régularisation des charges, puis compte rendu de gérance et reversement au propriétaire, sans changer d’outil.
Locataires et bailleurs accèdent à l’extranet pour consulter leurs documents, et le locataire peut y adresser une demande. Une demande déposée sur l’extranet ne remplace pas pour autant la forme légale du congé : lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise contre récépissé. Le tarif est de 0,60 € HT par lot et par mois, minimum 49 € HT par mois, sans frais de mise en service. Pour voir le circuit complet d’une sortie de locataire, vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Calendrier type d’un congé pour vente bien géré
Prenons un logement loué vide dont le bail arrive à échéance le 30 juin 2027, et un propriétaire qui veut vendre libre. Le calendrier se construit à rebours :
- Octobre 2026 : relire le bail (date d’effet, reconductions), vérifier que le bailleur n’a pas acheté le logement occupé récemment et que le locataire n’est pas protégé par son âge et ses ressources.
- Novembre 2026 : arrêter le prix et les conditions de vente avec le propriétaire, préparer le congé et la notice d’information de l’arrêté du 13 décembre 2017.
- Avant la mi-décembre 2026 : faire signifier le congé par commissaire de justice, pour une réception bien avant la fin décembre 2026, limite des six mois.
- Pendant les deux mois qui suivent la réception, soit jusqu’à la mi-février 2027 : l’offre de vente est ouverte au locataire ; s’il accepte, il a deux mois pour signer, quatre avec un prêt.
- Printemps 2027 : fixer par écrit le rendez-vous d’état des lieux de sortie et rappeler au locataire de communiquer sa nouvelle adresse.
- 30 juin 2027 : état des lieux, remise des clés, puis restitution du dépôt de garantie dans un délai d’un ou deux mois.
Pour un meublé, le calendrier est le même, mais le congé se délivre trois mois (et non six) avant l’échéance, sans offre de vente ni notice. Et si le propriétaire change d’avis en cours de route, mieux vaut le savoir avant l’étape 3 qu’après.
Questions fréquentes
Peut-on envoyer sa lettre de congé par e-mail ?
Non. Un courriel simple n’est pas un mode de notification valable, même si le destinataire en accuse réception. Le congé se notifie par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une lettre recommandée électronique est admise, mais seulement si le destinataire a accepté au préalable ce mode d’envoi.
Comment savoir si un logement est en zone tendue pour le préavis d’un mois ?
Il faut vérifier que la commune figure dans le premier tableau de l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, actualisé en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Le simulateur de service-public.gouv.fr, à jour de ce décret, donne la réponse en une minute. Le locataire doit mentionner la zone tendue dans sa lettre, sinon le préavis reste de trois mois.
Le propriétaire peut-il donner congé en cours de bail ?
Non. Le bailleur ne peut donner congé que pour l’échéance du bail, six mois à l’avance en location vide et trois mois en meublé, et seulement pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. En cours de bail, seule une résiliation prononcée par le juge, par exemple pour impayés en application de la clause résolutoire, peut mettre fin au contrat.
Que se passe-t-il si le congé du bailleur arrive trop tard ?
Un congé qui ne respecte pas le délai de six mois (trois mois en meublé) ne permet pas de récupérer le logement à cette échéance. Faute de congé valable, le bail se reconduit tacitement, pour trois ans en location vide avec un bailleur personne physique, pour un an en meublé. Le bailleur devra attendre l’échéance suivante et délivrer un nouveau congé dans les délais.
Le locataire doit-il payer le loyer pendant tout le préavis ?
Oui, s’il a lui-même donné congé : il doit le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis, même s’il rend les clés plus tôt, sauf si un nouveau locataire occupe le logement avant ce terme avec l’accord du bailleur. Si c’est le bailleur qui a donné congé, le locataire ne paie que pour la période pendant laquelle il a réellement occupé le logement.
Un nouveau propriétaire peut-il donner congé juste après l’achat ?
Pas immédiatement. Pour vendre, si le bail en cours arrive à échéance moins de trois ans après l’achat, le congé ne peut viser que le terme du premier renouvellement ou de la première reconduction. Pour reprendre, si l’échéance intervient moins de deux ans après l’achat, le congé peut être donné pour cette échéance mais ne prend effet que deux ans après la date d’acquisition.
Le bailleur peut-il donner congé à un locataire de plus de 65 ans ?
Seulement en lui proposant un relogement adapté à ses besoins et à ses possibilités, lorsque ses ressources sont inférieures au plafond fixé pour les logements conventionnés. L’âge s’apprécie à l’échéance du bail et les ressources à la date du congé. Cette obligation ne s’applique pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce même plafond.
Quelle sanction pour un faux congé pour reprise ou pour vente ?
Le bailleur qui délivre un congé frauduleux pour reprendre ou vendre le logement encourt une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Le locataire évincé peut en outre demander des dommages et intérêts devant le juge. En location vide, la notice d’information jointe au congé rappelle ces voies de recours et d’indemnisation.
Textes et sources officielles
- Préavis et formalités du congé donné par le locataire (Service-Public.fr)
- Comment calculer le délai de préavis en cas de congé du locataire ? (Service-Public.fr)
- Congé donné par le propriétaire d’un logement (Service-Public.fr)
- Fin du bail en location vide (ANIL)
- Document à joindre au congé pour reprise ou vente du logement (ANIL)
- Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 actualisant la liste des communes en zone tendue (Service-Public.fr)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version consolidée (Légifrance)
- Circulaire de présentation de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, volet pénal (ministère de la Justice)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
