Entre location meublée ou vide, la différence ne tient pas à quelques meubles. Ce sont deux régimes juridiques distincts de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avec leurs propres durées, préavis et dépôts de garantie, et une fiscalité différente. Le meublé apporte de la souplesse, le vide de la stabilité, et dans les deux cas au bailleur comme au locataire.
Ce guide compare les régimes point par point, précise ce qu’est juridiquement un logement meublé, rappelle les règles communes (décence, DPE, encadrement des loyers) et résume, avec prudence, la fiscalité applicable en septembre 2026. Pour le socle commun à tous les baux, voir notre guide du bail d’habitation.
Location meublée ou vide : le tableau des différences
Le meublé se loue pour un an, avec un mois de préavis pour le locataire et jusqu’à deux mois de dépôt de garantie. Le vide se loue pour trois ans au moins, avec trois mois de préavis (un mois dans certains cas) et un mois de dépôt. Le bail mobilité, variante courte du meublé, obéit à ses propres règles.
| Point de comparaison | Location vide | Location meublée | Bail mobilité (meublé) |
|---|---|---|---|
| Texte applicable | Titre Ier de la loi de 1989 | Titre Ier bis (art. 25-3 et suivants) | Titre Ier ter (art. 25-12 et suivants) |
| Durée minimale | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an ; 9 mois pour un étudiant | De 1 à 10 mois |
| À l’échéance | Reconduction tacite | Reconduction tacite d’un an, sauf bail étudiant | Ni renouvelable ni reconductible |
| Préavis du locataire | 3 mois, 1 mois dans les cas de l’article 15 | 1 mois | 1 mois |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l’échéance, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux | 3 mois avant l’échéance, mêmes motifs | Le bail s’arrête à son terme |
| Droit de préemption du locataire | Oui, en cas de congé pour vente | Non | Sans objet |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois au plus | Interdit |
| Charges | Provisions et régularisation annuelle | Provisions ou forfait | Forfait |
| Révision annuelle du loyer | Selon l’IRL, si le bail la prévoit | Selon l’IRL, si le bail la prévoit | Interdite |
| Imposition des loyers | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux | Bénéfices industriels et commerciaux |
Tout le reste est commun à la location meublée ou vide : décence et diagnostics, état des lieux, encadrement de l’évolution et du niveau des loyers là où il s’applique, quittance, restitution du dépôt de garantie.
Qu’est-ce qu’un logement meublé au sens de la loi ?
Au sens de l’article 25-4 de la loi de 1989, un logement meublé est un logement décent dont le mobilier, en nombre et en qualité, permet au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre normalement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale :
- literie comprenant une couette ou une couverture ;
- dispositif d’occultation de la lumière dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation d’une température maximale de -6 °C ;
- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis à l’entrée et à la sortie, signés des deux parties et annexés au bail, sans facturation en plus de celle de l’état des lieux.
Si un élément manque, le locataire ou le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut requalifier le bail en location vide. Le bailleur se retrouve alors soumis aux règles de la location nue : bail de trois ans, dépôt de garantie limité à un mois, congé six mois avant l’échéance. En pratique, la requalification naît rarement d’un meuble oublié le jour de la signature. Elle naît d’un micro-ondes tombé en panne et jamais remplacé, ou de rideaux emportés par le locataire précédent. L’inventaire de sortie de l’un sert de contrôle avant l’entrée du suivant.
Durée du bail, préavis et congé
En location vide, le bail est conclu pour trois ans au moins lorsque le bailleur est une personne physique, six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale, et se reconduit tacitement. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, ramené à un mois en zone tendue ou dans les situations prévues par l’article 15 (premier emploi, mutation, perte d’emploi, raison de santé, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, attribution d’un logement social, violences). Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance, six mois à l’avance, pour reprendre, pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux, avec un droit de préemption du locataire en cas de vente.
En location meublée, le bail dure un an et se reconduit tacitement. Le bail de neuf mois consenti à un étudiant s’arrête à son terme, sans reconduction. Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis, y compris dans un bail de neuf mois. Le bailleur donne congé trois mois avant l’échéance, pour les trois mêmes motifs, sans droit de préemption pour le locataire. La protection des locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes et l’amende pénale en cas de congé frauduleux (6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale) valent pour les deux régimes.
Le bail mobilité est un bail meublé de un à dix mois, réservé au locataire qui, à la prise d’effet, est en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Sa durée peut être modifiée une fois par avenant, sans dépasser dix mois au total. Le détail des délais et des formes figure dans notre guide sur le congé du bail d’habitation.
Loyer, charges et dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé ; il est interdit en bail mobilité. Les délais de restitution sont identiques : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon.
Pour les charges, la location vide fonctionne par provisions régularisées au moins une fois par an. Le meublé laisse le choix entre provisions et forfait : le forfait est fixé d’après les charges récupérables, peut être révisé chaque année comme le loyer, ne se régularise jamais et ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles. Le bail mobilité impose le forfait. La liste de ce qui peut être refacturé est la même dans tous les cas, celle du décret n° 87-713 (voir notre guide des charges récupérables).
Le loyer se révise selon l’indice de référence des loyers si le bail le prévoit, en vide comme en meublé (voir notre guide de la révision du loyer par l’IRL). L’article 18 de la loi de 1989, qui s’applique aussi au meublé, encadre l’évolution du loyer à la relocation et au renouvellement dans les communes en zone tendue ; son décret d’application est renouvelé chaque année, le dernier datant du 20 juillet 2026 (décret n° 2026-644). Quant à l’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers, elle court jusqu’à fin novembre 2026 et une proposition de loi de prolongation doit être examinée au Sénat le 21 octobre 2026. La situation est détaillée, et datée, dans notre guide sur l’encadrement des loyers.
Décence et DPE : les mêmes exigences
Les règles de décence et de diagnostics s’appliquent au meublé loué comme résidence principale, l’article 25-3 de la loi de 1989 rendant applicables les articles 6 (décence) et 3-3 (dossier de diagnostic technique). Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE en métropole n’est plus décent ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Meubler un logement ne permet donc pas d’échapper au calendrier.
Le calcul du DPE a changé. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et un arrêté du 19 août 2026 le fixe à 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Selon service-public.gouv.fr, certains logements chauffés à l’électricité pourront gagner une classe, voire deux dans de rares cas de petites surfaces. Les DPE existants restent valables et pourront être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Pour un studio meublé classé F ou G, la vérification vaut la peine avant d’engager des travaux ; notre guide DPE et interdiction de louer détaille le calendrier.
Meublé de résidence principale ou meublé de tourisme : ne pas confondre
Le bail meublé de la loi de 1989 vise la résidence principale du locataire, c’est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an. Le meublé de tourisme, loué à une clientèle de passage à la journée, à la semaine ou au mois, relève du code du tourisme et d’un tout autre régime.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a durci ce second régime pour pousser les propriétaires vers la location longue durée : enregistrement de tous les meublés de tourisme sur un téléservice national au plus tard le 20 mai 2026, possibilité pour les communes de limiter à 90 jours par an la location touristique d’une résidence principale, exigences de DPE progressivement alignées sur la location classique, et abattement micro-BIC réduit à 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour les meublés de tourisme non classés. En copropriété, un règlement qui interdit toute activité commerciale dans les lots d’habitation peut désormais être modifié à la majorité de l’article 26 pour interdire les meublés de tourisme, hors résidences principales.
Ces règles ne touchent pas le bail meublé de résidence principale, mais elles changent l’arbitrage : à rendement comparable, le meublé longue durée ou le bail mobilité redeviennent des options sérieuses pour un logement jusque-là loué aux touristes.
Dernier changement à intégrer : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 remplace les contrats types de location vide, meublée et en colocation pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Le nouveau modèle intègre la clause résolutoire à six semaines après commandement de payer et, le cas échéant, la mention d’une servitude de résidence principale.
Fiscalité : ce qu’il faut savoir en septembre 2026
Cette section reste volontairement courte. Les règles fiscales changent presque chaque année et le bon choix dépend de la situation de chaque propriétaire : faites valider tout arbitrage par un expert-comptable ou un conseil fiscal.
Les loyers d’une location vide sont des revenus fonciers. Au régime micro-foncier, applicable jusqu’à 15 000 € de revenus bruts, un abattement forfaitaire de 30 % représente les charges. Au régime réel, obligatoire au-delà et optionnel en deçà (option irrévocable trois ans), le bailleur déduit ses charges réelles, et le déficit foncier hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Depuis la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 47), un « statut du bailleur privé » permet en outre d’amortir un logement loué nu, dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sous engagement de location de neuf ans à loyer plafonné ; la déduction annuelle peut atteindre 12 000 € selon le niveau de loyer.
Les loyers d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le propriétaire est loueur non professionnel (LMNP) tant que ses recettes ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures aux autres revenus d’activité de son foyer. Au régime réel, il peut amortir le bien et le mobilier, sans que l’amortissement crée un déficit. Mais depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 150 VB du code général des impôts), sauf pour certaines résidences de services.
| Régime micro | Seuil (revenus 2025) | Seuil (2026 à 2028) | Abattement |
|---|---|---|---|
| Location nue (micro-foncier) | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de longue durée (micro-BIC) | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé (micro-BIC) | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (micro-BIC) | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
Pour le micro-BIC, les seuils 2026 à 2028 sont ceux du barème BOI-BAREME-000044 publié par l’administration fiscale. Le choix entre location meublée ou vide ne devrait jamais se faire sur ce seul tableau : la durée de détention, le projet de revente et le temps de gestion pèsent autant que l’abattement.
Comment choisir entre location meublée ou vide : trois situations
Un studio de 22 m² à dix minutes d’un campus à Grenoble se loue presque toujours meublé, souvent avec un bail étudiant de neuf mois. Le bailleur accepte en contrepartie une rotation élevée, un état des lieux et un inventaire chaque année, et le remplacement du mobilier usé, qui reste à sa charge.
Un T4 de 85 m² en périphérie d’une ville moyenne attire des familles qui restent plusieurs années. La location vide y est plus naturelle : moins d’entrées et de sorties, pas de mobilier à entretenir, et un bail de trois ans qui stabilise le rendement, au prix d’une sortie plus lente si le propriétaire veut vendre libre.
Un ingénieur en mission de six mois ou une étudiante en stage de fin d’études relèvent du bail mobilité : ni dépôt de garantie, ni révision du loyer, charges au forfait, et un terme fixé d’avance qui ne peut pas dépasser dix mois. C’est l’outil le plus souple, à condition de vérifier et conserver le justificatif de situation du locataire.
Dans Gerelio
Gerelio gère les deux régimes dans le même module de gérance : baux vides et meublés sont suivis au même endroit, avec leur dépôt de garantie. Le quittancement mensuel, la révision IRL avec contrôle automatique du gel des loyers des logements classés F et G, la régularisation des charges et la restitution du dépôt de garantie s’enchaînent sans tableur parallèle. Les états des lieux sont tenus dans le dossier du bail, et les propriétaires reçoivent leurs comptes rendus de gérance et leurs reversements.
Bailleurs et locataires disposent d’un accès à l’extranet pour consulter leurs documents et signaler un incident. Le tarif est de 0,60 € HT par lot et par mois, minimum 49 € HT par mois, sans frais de mise en service. Le plus parlant reste d’essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Les erreurs de qualification qu’on voit le plus souvent
La plupart des litiges entre meublé et vide viennent d’un bail mal qualifié au départ ou mal suivi ensuite :
- Louer « meublé » un logement auquel il manque un élément du décret, le plus souvent l’occultation des chambres ou le compartiment congélation.
- Appliquer au locataire d’un meublé le préavis de trois mois de la location vide.
- Demander deux mois de dépôt de garantie pour une location vide.
- Consentir un bail de neuf mois à un locataire qui n’est pas étudiant.
- Prolonger un bail mobilité au-delà de dix mois au total.
- Continuer à utiliser l’ancien contrat type pour un bail signé à partir du 1er octobre 2026.
- Déclarer les loyers d’un meublé en revenus fonciers, ou ceux d’une location nue en BIC.
Pour tout ce qui concerne la fin du bail et ses délais, voyez notre guide sur le congé du bail d’habitation, et pour la gestion confiée à un professionnel, celui sur la gestion locative.
Questions fréquentes
Quelle est la durée minimale d’un bail meublé ?
Un bail meublé de résidence principale dure au moins un an et se reconduit tacitement pour un an. Il peut être réduit à neuf mois lorsque le locataire est étudiant ; il prend alors fin à son terme sans reconduction. Le bail mobilité, autre forme de location meublée, dure de un à dix mois, n’est ni renouvelable ni reconductible et se réserve à certains locataires (études, stage, mission, mutation).
Quels meubles sont obligatoires dans une location meublée ?
Le décret n° 2015-981 impose au minimum : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation à -6 °C au plus ou congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien adapté au logement. Si un élément manque, le juge peut requalifier le bail en location vide.
Quel dépôt de garantie peut-on demander pour une location meublée ?
Deux mois de loyer hors charges au maximum, contre un mois en location vide. Le bail mobilité interdit tout dépôt de garantie. Les délais de restitution sont les mêmes qu’en location vide : un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Le locataire d’un meublé a-t-il un droit de préemption si le propriétaire vend ?
Non. Le droit de préemption attaché au congé pour vente est prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne s’applique pas aux meublés. Le bailleur d’un meublé qui veut vendre libre donne congé trois mois avant l’échéance en motivant sa décision, sans avoir à proposer un prix au locataire. Celui-ci peut se porter acquéreur, mais sans priorité.
Un logement meublé classé G peut-il encore être loué ?
Non, pas comme résidence principale. Les règles de décence de l’article 6 de la loi de 1989 s’appliquent aux meublés : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G en métropole n’est plus décent, puis ce sera le cas des F en 2028 et des E en 2034. Le calcul du DPE a évolué en 2026 et évoluera encore au 1er janvier 2027 pour les logements qui consomment de l’électricité.
Location meublée ou vide : laquelle est la plus intéressante fiscalement ?
Cela dépend de la situation de chaque propriétaire. Le meublé bénéficie d’un abattement de 50 % en micro-BIC et de l’amortissement au réel, mais depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value de revente. La location nue relève des revenus fonciers et dispose depuis février 2026 du statut du bailleur privé, sous conditions. Une simulation par un expert-comptable s’impose avant de choisir.
Peut-on louer en meublé de tourisme un appartement en copropriété ?
Cela dépend du règlement de copropriété. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les nouveaux règlements doivent dire si les meublés de tourisme sont autorisés. Dans les copropriétés existantes dont le règlement interdit les activités commerciales, l’assemblée peut les interdire à la majorité de l’article 26, hors résidences principales. Le loueur qui obtient un numéro d’enregistrement doit en informer le syndic.
Qu’est-ce qui change pour les baux signés à partir du 1er octobre 2026 ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 remplace les contrats types de location vide, meublée et en colocation pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Le nouveau modèle intègre notamment la clause résolutoire à six semaines après commandement de payer, la mention éventuelle d’une servitude de résidence principale et des coordonnées téléphoniques facultatives. Les baux en cours ne sont pas à refaire.
Textes et sources officielles
- Bail d’habitation : différences entre logement vide et logement meublé (Service-Public.fr)
- Bail d’habitation : qu’est-ce qu’un logement meublé ? (Service-Public.fr)
- Quelles sont les règles d’un bail mobilité ? (Service-Public.fr)
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant les contrats types de location (Légifrance)
- Location meublée : régime d’imposition (impots.gouv.fr)
- Seuils des régimes micro 2026-2028, BOI-BAREME-000044 (BOFiP)
- Relance logement : le nouveau dispositif fiscal pour les bailleurs (Service-Public.fr, février 2026)
- Nouveau calcul du DPE : votre logement est-il concerné ? (Service-Public.fr, septembre 2026)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
