L’encadrement des loyers interdit, dans les territoires qui l’ont demandé, de fixer un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré, c’est-à-dire le loyer médian du secteur augmenté de 20 %, fixé chaque année par arrêté préfectoral. Il s’applique en septembre 2026 dans neuf territoires, soit environ 70 communes, de Paris au Pays basque. L’expérimentation créée par la loi ELAN doit prendre fin en novembre 2026 ; une prolongation est en discussion au Parlement, sans être votée à ce jour.
Ce guide rassemble les règles en vigueur au 24 septembre 2026 : territoires, calcul du plafond, complément de loyer, recours, sanctions, et l’état précis du débat sur l’après-novembre. Les règles générales du contrat (durée, annexes, révision) sont dans notre guide du bail d’habitation.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement du niveau des loyers est un dispositif expérimental, prévu par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), qui plafonne le loyer des logements du parc privé loués comme résidence principale dans les territoires qui en ont fait la demande. Il ne s’applique pas partout où le marché est tendu : il faut une demande de l’intercommunalité compétente (ou de la Ville de Paris, d’un établissement public territorial du Grand Paris, de la métropole de Lyon ou d’Aix-Marseille-Provence), puis un décret qui délimite le territoire.
Le mot « encadrement » recouvre en réalité deux mécanismes distincts, qu’on confond souvent. Le premier, présenté ici, fixe un plafond en euros par mètre carré. Le second, l’encadrement de l’évolution des loyers, s’applique dans toutes les communes en zone tendue et limite la hausse à la relocation. Dans les territoires encadrés, les deux se cumulent, ce qui a des conséquences pratiques détaillées plus bas.
Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers en 2026 ?
Neuf territoires appliquent l’encadrement au 24 septembre 2026, chacun avec des loyers de référence renouvelés par un arrêté préfectoral annuel.
| Territoire | Communes | En vigueur depuis | Dernier arrêté préfectoral |
|---|---|---|---|
| Paris | Paris | 1er juillet 2019 | 12 juin 2026 |
| Lille | Lille, Hellemmes, Lomme | 1er mars 2020 | 10 février 2026 |
| Plaine Commune (93) | Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse | 1er juin 2021 | 28 avril 2026 |
| Lyon | Lyon, Villeurbanne | 1er novembre 2021 | 24 octobre 2025 |
| Est Ensemble (93) | Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville | 1er décembre 2021 | 28 avril 2026 |
| Montpellier | Montpellier | 1er juillet 2022 | 9 juin 2026 |
| Bordeaux | Bordeaux | 15 juillet 2022 | 6 juillet 2026 |
| Pays basque | 24 communes de la communauté d’agglomération | 25 novembre 2024 | 25 novembre 2025 |
| Grenoble-Alpes Métropole | 13 communes entières et 8 en partie | 20 janvier 2025 | 6 janvier 2026 |
Au Pays basque, les communes concernées sont Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque. Autour de Grenoble, Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset et Venon sont couvertes en totalité ; Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d’Hères, Sassenage et Seyssinet-Pariset seulement en partie, d’où l’intérêt du simulateur à l’adresse proposé par la métropole.
Outre-mer, la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 a ouvert l’expérimentation aux zones tendues de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte pour cinq ans, avec un nouveau délai de deux ans (jusqu’en juin 2027) pour que les collectivités en fassent la demande. Selon l’ANIL, en juillet 2026, aucun arrêté fixant des loyers de référence n’y était encore paru.
Comment se calcule le loyer maximum ?
Le loyer maximum se calcule à partir du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable et par mois, hors charges. Le préfet fixe chaque année, par catégorie de logement et par secteur géographique, trois valeurs tirées des données de l’observatoire local des loyers : le loyer de référence (médian), le loyer de référence majoré (+20 %) et le loyer de référence minoré (−30 %).
- Identifier la catégorie du logement : location vide ou meublée, nombre de pièces principales, époque de construction.
- Situer l’adresse dans le bon secteur géographique, avec le simulateur officiel du territoire.
- Relever le loyer de référence majoré de l’arrêté en vigueur à la date de signature (et non à la date de la visite).
- Le multiplier par la surface habitable mesurée.
- Comparer au loyer de base, hors charges et hors complément de loyer.
Exemple. Valeurs fictives, à remplacer par celles de l’arrêté applicable : pour un deux-pièces meublé de 42 m² construit avant 1946, un loyer de référence de 25,00 €/m² donne un majoré de 30,00 €/m² et un minoré de 17,50 €/m². Le loyer de base ne peut pas dépasser 42 × 30,00, soit 1 260 € par mois hors charges.
Pour les meublés, les loyers de référence intègrent une majoration unitaire au mètre carré qui tient compte du mobilier. En colocation, la somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement, ce qui interdit de louer chaque chambre au plafond d’un studio.
C’est ici que le cumul avec l’encadrement de l’évolution joue. Reprenons notre deux-pièces : si le précédent locataire, parti en juin 2026, payait 1 150 € révisés en janvier, le nouveau loyer ne peut pas dépasser 1 150 €, même si le plafond de l’arrêté autorise 1 260 €, sauf exceptions (loyer manifestement sous-évalué, travaux importants). Et si le logement est classé F ou G, le loyer reste bloqué au dernier loyer appliqué, sans exception possible ; notre guide DPE et interdiction de location détaille ce gel.
Complément de loyer : conditions, interdictions, contestation
Le complément de loyer est la somme qui peut s’ajouter au loyer de base lorsque celui-ci atteint déjà le loyer de référence majoré et que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur. Service-Public cite l’exemple d’une vue sur un monument historique ; une terrasse ou un jardin privatif en ville peuvent aussi être avancés. Le nombre de pièces ou l’époque de construction, déjà intégrés au loyer de référence, ne peuvent pas l’être.
Depuis le 18 août 2022 (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022), aucun complément n’est possible si le logement présente l’une de ces caractéristiques, entre autres : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, classe F ou G au DPE, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations venant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. Le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer dans le bail.
Le locataire qui conteste le complément dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, étape obligatoire (sauf en bail mobilité). Devant elle, c’est au bailleur de prouver que les caractéristiques invoquées justifient le complément. Sans accord, le locataire a trois mois après l’avis de la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut annuler ou réduire le complément. Le loyer fixé par la conciliation ou par le juge s’applique depuis la prise d’effet du bail ; en attendant, le locataire continue de payer le loyer prévu au contrat.
Mentions obligatoires et recours du locataire
Dans un territoire encadré, le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement, en plus des mentions habituelles. S’ils manquent, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de les indiquer dans le mois qui suit la prise d’effet du bail ; sans réponse ou en cas de refus sous un mois, il peut saisir le juge dans les trois mois de la mise en demeure pour obtenir, si nécessaire, une diminution du loyer.
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander au bailleur une diminution et le remboursement du trop-perçu. Service-Public indique qu’il peut saisir la commission de conciliation dans les trois ans qui suivent la signature du bail, puis le juge.
Au renouvellement, les deux parties peuvent demander un ajustement : le locataire si le loyer dépasse le majoré, le bailleur si le loyer est inférieur au minoré, dans la limite de ce minoré. La proposition doit être faite au moins six mois avant le terme par le bailleur, cinq mois par le locataire. Depuis le 24 août 2022, le bailleur ne peut plus demander de réévaluation pour un logement classé F ou G.
Quelles sanctions pour le bailleur ?
En cas de dépassement du loyer de référence majoré, le préfet peut agir indépendamment du locataire. Il peut déléguer ce pouvoir à la collectivité : à Paris, les signalements se font auprès de la Ville. La procédure est fixée par l’article 140 de la loi ELAN et le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019.
| Étape | Contenu | Délai |
|---|---|---|
| Mise en demeure | Mettre le bail en conformité et rembourser le trop-perçu au locataire | 2 mois |
| Observations | Le bailleur peut répondre et s’expliquer | 1 mois |
| Amende administrative | Jusqu’à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale), proportionnée aux faits | Décision motivée |
| Recouvrement | Titre de perception émis par le préfet | Dans les 2 ans suivant la mise en demeure |
L’amende n’efface pas l’action du locataire, et le remboursement du trop-perçu reste dû. Pour un cabinet, un loyer mal vérifié peut aussi engager sa responsabilité de mandataire envers le propriétaire ; notre guide sur le mandat de gestion locative revient sur ces obligations.
Encadrement des loyers et zone tendue : ne pas confondre
La zone tendue et l’encadrement des loyers ne recouvrent ni le même territoire ni la même règle. Le tableau résume ce qui s’applique au 24 septembre 2026.
| Critère | Encadrement de l’évolution (zone tendue) | Encadrement du niveau (territoires listés) |
|---|---|---|
| Texte | Article 18 de la loi de 1989, décret n° 2017-1198 modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 | Article 140 de la loi ELAN, décrets de périmètre et arrêtés préfectoraux |
| Territoire | Communes de l’annexe du décret n° 2013-392, actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 | Neuf territoires, environ 70 communes |
| Règle | Nouveau loyer plafonné au loyer du précédent locataire, sauf exceptions | Loyer de base plafonné au loyer de référence majoré |
| Durée | Contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 | Expérimentation jusqu’à fin novembre 2026 |
| Logements F et G | Aucune exception : loyer du précédent locataire | Pas de complément de loyer, pas de réévaluation |
Les exceptions au plafonnement de l’évolution sont le loyer manifestement sous-évalué (hausse limitée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage) et les travaux d’au moins la moitié de la dernière année de loyer (hausse limitée à 15 % de leur coût TTC par an). La première mise en location et le logement vacant depuis plus de 18 mois échappent au dispositif. La révision annuelle en cours de bail, elle, reste régie par l’IRL : voir notre guide sur la révision du loyer.
Fin de l’expérimentation : où en est-on au 24 septembre 2026 ?
L’expérimentation a été créée pour cinq ans par la loi ELAN, puis prolongée à huit ans par la loi 3DS du 21 février 2022. Elle s’achève donc fin novembre 2026, huit ans après la publication de la loi ELAN au Journal officiel du 24 novembre 2018 : l’ANIL retient le 25 novembre 2026, et Service-Public présente pour Lille les baux signés ou renouvelés jusqu’au 24 novembre 2026. Au 24 septembre 2026, aucune loi de prolongation n’a été promulguée.
Plusieurs étapes sont datées. La loi imposait au Gouvernement un rapport d’évaluation au plus tard six mois avant le terme ; en réponse à une question écrite, le ministre de la ville et du logement indiquait le 31 mars 2026 qu’il serait remis au Parlement avant le 26 mai, avant une concertation avec les élus. Une proposition de loi socialiste, portée par le député Iñaki Echaniz et adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, visait à pérenniser et étendre le dispositif. Le ministre Vincent Jeanbrun a indiqué en juin 2026 envisager une prolongation des expérimentations déjà engagées, sans ajout de communes, par la voie de ce texte amendé, pour deux ans selon le député. Son examen au Sénat est prévu à partir du 21 octobre 2026. D’autres propositions de loi, déposées au Sénat et à l’Assemblée fin 2025, poursuivent des objectifs voisins.
Tant que rien n’est voté, trois situations sont à distinguer. Les baux signés avant l’échéance conservent en principe le loyer convenu, qui n’évolue ensuite que selon la clause de révision. Un bail signé après l’échéance, sans prolongation, ne serait plus soumis au loyer de référence majoré, mais resterait soumis au plafonnement de l’évolution en zone tendue et au gel des logements F et G. Si une prolongation est adoptée à temps, les arrêtés préfectoraux continueraient de s’appliquer dans les territoires existants. Le sort des territoires qui préparaient leur entrée dans le dispositif dépendra du texte final.
Ce que les gestionnaires peuvent faire d’ici fin novembre
Il n’y a aucune raison de retarder une relocation pour « attendre la fin de l’encadrement » : l’issue du débat n’est pas connue, et une relocation après l’échéance reste de toute façon plafonnée au loyer du précédent locataire en zone tendue. Les bonnes pratiques, elles, ne changent pas.
- Vérifier pour chaque relocation l’arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature, et conserver une capture du simulateur dans le dossier du bail.
- Mesurer la surface habitable plutôt que de reprendre celle de l’annonce précédente.
- Documenter tout complément de loyer par des éléments objectifs (photos, plan, exposition) et vérifier la classe DPE avant de l’inscrire.
- Contrôler les loyers des baux en cours arrivant à renouvellement, pour anticiper une demande de diminution.
- Informer les propriétaires mandants par écrit de l’état du débat, sans promettre une hausse après novembre.
Dans Gerelio
Dans le module de gérance de Gerelio, chaque bail est enregistré avec son loyer, ses dates et la classe DPE du logement. La révision IRL applique automatiquement le contrôle du gel : le loyer d’un logement classé F ou G n’est pas révisé par erreur, dans une ville encadrée comme ailleurs.
Le quittancement, la régularisation des charges, la gestion du dépôt de garantie et les comptes rendus de gérance avec reversements sont tenus dans le même dossier, et les propriétaires consultent leurs documents sur leur extranet. Pour un cabinet qui gère à la fois des lots à Paris, en Seine-Saint-Denis et hors zone encadrée, les portefeuilles par gestionnaire et le tableau de pilotage donnent une vue d’ensemble de l’activité du cabinet.
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Les erreurs les plus fréquentes
La première est de prendre le loyer de référence majoré de l’année de la visite plutôt que celui en vigueur à la date de signature : un arrêté publié entre-temps change le plafond, parfois à la baisse.
La deuxième est d’oublier le cumul avec le plafonnement de l’évolution. Le plafond de l’arrêté n’est pas un droit à relouer à ce niveau : si le précédent locataire payait moins, c’est son loyer qui fixe la limite, sauf exception justifiée.
La troisième est d’inscrire un complément de loyer sur un logement qui le rend impossible : un DPE classé F, une salle d’eau humide ou un vis-à-vis à huit mètres suffisent à le faire tomber devant la commission de conciliation. Enfin, pour un meublé, la tentation de calculer le plafond sur la grille « vide » majorée à l’estime ne résiste pas à un contrôle ; notre guide location meublée ou vide rappelle ce qui fait un meublé au sens de la loi.
Questions fréquentes
Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers en 2026 ?
Neuf territoires, soit environ 70 communes : Paris ; Lille, Hellemmes et Lomme ; Lyon et Villeurbanne ; Bordeaux ; Montpellier ; les neuf communes de Plaine Commune et les neuf d’Est Ensemble en Seine-Saint-Denis ; 24 communes du Pays basque depuis le 25 novembre 2024 ; 21 communes, entièrement ou en partie, de Grenoble-Alpes Métropole depuis le 20 janvier 2025.
L’encadrement des loyers s’arrête-t-il en novembre 2026 ?
L’expérimentation prévue par l’article 140 de la loi ELAN prend fin en novembre 2026, huit ans après la publication de la loi. Au 24 septembre 2026, aucune loi de prolongation n’est promulguée. Une proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale en décembre 2025 doit être examinée au Sénat à partir du 21 octobre 2026, et le gouvernement a indiqué envisager une prolongation de deux ans pour les territoires déjà engagés.
Comment savoir si un loyer respecte l’encadrement ?
Multipliez le loyer de référence majoré au mètre carré, correspondant à la catégorie du logement (vide ou meublé, nombre de pièces, époque de construction, secteur), par la surface habitable. Le loyer de base hors charges et hors complément ne doit pas dépasser ce montant. Chaque territoire met en ligne un simulateur à partir de l’arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature du bail.
Un complément de loyer est-il légal ?
Oui, si le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré et que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par rapport aux logements comparables du secteur. Il est interdit, depuis le 18 août 2022, si le logement présente notamment une classe F ou G au DPE, des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité, un vis-à-vis à moins de 10 mètres ou une installation électrique dégradée.
Que risque un propriétaire qui dépasse le loyer de référence majoré ?
Le locataire peut obtenir une diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu. Le préfet, ou la collectivité qui a reçu délégation comme la Ville de Paris, peut mettre le bailleur en demeure de régulariser et de rembourser sous deux mois, puis prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il aux meublés et aux colocations ?
Oui. Les locations meublées de résidence principale et les baux mobilité sont encadrés, avec des loyers de référence majorés d’un montant au mètre carré pour tenir compte du mobilier. En colocation, la somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement. Les meublés de tourisme, les logements sociaux et les logements-foyers sont hors du dispositif.
Quelle différence entre encadrement des loyers et zone tendue ?
La zone tendue, qui couvre bien plus de communes, limite l’évolution du loyer : à la relocation, le nouveau loyer ne peut en principe dépasser celui du précédent locataire (décret n° 2017-1198, dans sa version applicable aux baux conclus jusqu’au 31 juillet 2027). L’encadrement du niveau des loyers ajoute, dans certains territoires seulement, un plafond absolu : le loyer de référence majoré. Dans ces territoires, les deux règles s’appliquent en même temps.
Que devient un bail signé à Paris après la fin de l’expérimentation ?
Si aucune prolongation n’est votée à temps, un bail signé après l’échéance ne serait plus soumis au loyer de référence majoré, mais resterait soumis au plafonnement de l’évolution des loyers en zone tendue et au gel des logements F et G. Les baux signés avant l’échéance conservent en principe le loyer convenu. La situation doit être revérifiée après l’examen du texte au Sénat.
Textes et sources officielles
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 (Légifrance)
- En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? (Service-Public.fr)
- Complément de loyer : quelles sont les règles ? (Service-Public.fr)
- Expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues (ANIL)
- Encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues au 1er août 2026 (ANIL)
- Question écrite n° 26030988S sur l’avenir de l’encadrement des loyers et réponse du ministre (Sénat)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
