Un copropriétaire peut payer ses charges de copropriété par carte bancaire lorsque le syndic propose ce moyen de paiement ; aucun texte ne l’impose ni ne l’interdit. La condition qui ne se discute pas tient à la destination des fonds : ils appartiennent au syndicat et doivent aboutir, sans délai, sur son compte bancaire séparé (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Les commissions du prestataire de paiement sont une charge du syndicat, que le syndic ne peut pas répercuter sur le copropriétaire qui paie par carte.
Le sujet paraît anecdotique jusqu’au jour où un copropriétaire installé à Montréal doit régler 2 340 € d’arriérés avant la signature de sa vente, ou où un appel de travaux tombe pendant les vacances. Payer ses charges de copropriété par carte règle ces cas en deux minutes. Encore faut-il que le circuit de l’argent, les frais et la comptabilité soient propres. Ce guide s’inscrit dans notre dossier sur les impayés de charges de copropriété.
Payer ses charges de copropriété par carte : où va l’argent ?
L’argent d’un paiement par carte transite par le prestataire de paiement avant d’arriver sur le compte bancaire du syndicat : il n’est jamais versé directement par la banque du copropriétaire, comme le serait un virement. Le prestataire encaisse le paiement, le porte au solde du compte de paiement ouvert pour le syndicat, puis effectue un versement vers l’IBAN déclaré, qui doit être celui du compte séparé.
L’article 18 de la loi de 1965 impose au syndic d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat, et interdit toute fusion ou compensation avec un autre compte. Le texte ne parle pas des paiements par carte, mais sa logique s’applique sans difficulté : le compte ouvert chez le prestataire doit être au nom du syndicat, et ses versements doivent aller sur le compte séparé du syndicat, jamais sur un compte du cabinet.
Le schéma à proscrire est connu : un compte de paiement unique au nom du cabinet, qui encaisse les cartes de toutes les copropriétés et reverse ensuite à chacune. C’est exactement ce que l’article 18 veut empêcher, et la sanction du compte séparé non respecté est lourde : nullité de plein droit du mandat du syndic trois mois après sa désignation. Le détail de l’obligation figure dans notre guide du compte bancaire séparé.
À retenir. Un compte de paiement par copropriété, au nom du syndicat, avec l’IBAN du compte séparé comme compte de versement. Tout autre montage mélange les fonds.
Le syndic doit-il faire voter le paiement par carte en assemblée générale ?
La loi de 1965 et le décret de 1967 ne traitent pas expressément du paiement des charges par carte, et aucun texte ne prévoit de vote spécifique pour accepter ce moyen de paiement. Le choix des moyens de paiement proposés relève de la gestion courante du syndic, comme le choix d’offrir le prélèvement.
Deux points méritent pourtant d’être portés à la connaissance du conseil syndical, voire de l’assemblée. Les frais : ils sont supportés par le syndicat et apparaissent dans ses charges, même s’ils restent modestes. Et l’ouverture d’un compte de paiement au nom du syndicat, avec un versement vers son compte séparé, qui est un élément de la trésorerie que le conseil contrôle. Beaucoup de cabinets choisissent d’en parler en réunion du conseil syndical et d’ajouter une ligne d’information dans la convocation suivante ; c’est une question de transparence, pas une obligation écrite.
Les frais d’un paiement par carte : à la charge du syndicat
Les commissions prélevées par le prestataire sur un paiement par carte sont une charge du syndicat des copropriétaires, au même titre que ses frais bancaires. Elles ne peuvent pas être répercutées sur le copropriétaire qui choisit la carte : l’article L112-12 du code monétaire et financier interdit au bénéficiaire d’un paiement d’appliquer des frais pour l’utilisation d’un instrument de paiement donné.
Leur montant dépend du prestataire et du type de carte. À titre d’exemple, la page de tarifs de Stripe pour la France affichait en octobre 2026 les prix suivants :
| Type de paiement (tarif standard Stripe, octobre 2026) | Commission |
|---|---|
| Carte standard de l’Espace économique européen | 1,5 % + 0,25 € |
| Carte premium de l’Espace économique européen | 2,8 % + 0,25 € |
| Carte émise au Royaume-Uni | 2,5 % + 0,25 € |
| Carte internationale | 3,15 % + 0,25 €, plus 2 % en cas de conversion de devise |
| Prélèvement SEPA | 0,35 € |
| Litige sur un paiement par carte | 20 € par litige |
Exemple. Une résidence de 26 lots à Bordeaux appelle 9 600 € par trimestre. Si quatre copropriétaires paient par carte standard européenne un appel de 380 € chacun, le syndicat supporte 4 × (380 × 1,5 % + 0,25 €), soit 23,80 € de commissions sur le trimestre. Sur une année, l’ordre de grandeur reste celui des frais de tenue de compte. Le même montant payé par un copropriétaire avec une carte émise hors d’Europe coûterait nettement plus.
Ces chiffres plaident pour une approche simple : proposer la carte comme une facilité, en laissant le prélèvement et le virement comme moyens habituels pour les provisions régulières. Une copropriété où la moitié des appels se règlent par carte premium verrait ses frais monter sensiblement ; ce n’est pas le scénario courant, mais il se surveille d’un exercice à l’autre.
Authentification forte, 3-D Secure, Apple Pay et Google Pay
Un paiement par carte en ligne est soumis à l’authentification forte du payeur : l’article L133-44 du code monétaire et financier, qui transpose la directive européenne sur les services de paiement (DSP2), impose au prestataire du payeur de l’appliquer lorsqu’il initie une opération de paiement électronique. Pour un paiement à distance, l’authentification doit en outre établir un lien dynamique entre l’opération, son montant et le bénéficiaire.
Concrètement, le copropriétaire saisit sa carte sur la page de paiement, puis valide l’opération dans l’application de sa banque ou par un code. C’est le protocole connu sous le nom de 3-D Secure. Pour le syndic, deux conséquences pratiques : le copropriétaire doit avoir son téléphone sous la main, et un paiement peut échouer simplement parce que la validation n’a pas été faite à temps. Le copropriétaire qui appelle le cabinet en disant « ça n’a pas marché » a, dans la plupart des cas, abandonné l’étape de validation.
Apple Pay et Google Pay fonctionnent sur le même principe. Ce sont des portefeuilles qui utilisent une carte déjà enregistrée sur le téléphone et authentifiée par le déverrouillage de l’appareil. Pour le syndicat, il s’agit toujours d’un paiement par carte : mêmes frais, même comptabilisation. Ils n’apparaissent que si la page de paiement les accepte et si l’appareil du copropriétaire les prend en charge.
La page de paiement est hébergée par le prestataire. Le syndic ne voit jamais le numéro de carte du copropriétaire, ce qui lui évite d’avoir à sécuriser lui-même des données de carte.
Comment comptabiliser un paiement de charges par carte ?
Le paiement par carte se comptabilise en deux temps, parce que l’encaissement et l’arrivée de l’argent en banque ne tombent pas le même jour. Au paiement, le copropriétaire est crédité du montant total qu’il a payé, en contrepartie d’un compte d’attente qui représente les fonds détenus par le prestataire. Au versement, la banque est débitée du montant net reçu, les frais sont constatés, et le compte d’attente est soldé.
L’arrêté du 14 mars 2005 prévoit, dans sa nomenclature, les comptes d’attente 471 « Compte en attente d’imputation débiteur » et 472 « Compte en attente d’imputation créditeur », et son article 8 autorise le syndicat à ouvrir toute subdivision nécessaire lorsque les comptes prévus ne suffisent pas. Isoler les paiements en ligne dans un sous-compte du 471 est donc conforme ; Gerelio utilise le 4715 « Paiements en ligne en cours de versement ». La nomenclature ne prévoit en revanche pas de compte dédié aux frais bancaires ou de paiement : selon les cabinets, ils sont rattachés au 662 « Autres charges financières et agios » ou à une subdivision ouverte à cet effet.
Exemple. Le 4 avril, Mme L., copropriétaire du lot 12, règle par carte standard européenne 412,50 € d’appel de provisions. La commission est de 412,50 × 1,5 % + 0,25 €, soit 6,44 €. Le versement de 406,06 € arrive sur le compte séparé le 9 avril.
| Date | Écriture | Débit | Crédit | Montant |
|---|---|---|---|---|
| 4 avril | Paiement par carte du lot 12 | 4715 Paiements en ligne en cours de versement | 450-1 Copropriétaire lot 12 | 412,50 € |
| 9 avril | Versement reçu du prestataire | 512 Banque (compte séparé) | 4715 | 406,06 € |
| 9 avril | Commission du prestataire | Compte de frais (627 dans Gerelio, ou 662) | 4715 | 6,44 € |
Après le versement, le compte d’attente est revenu à zéro pour ce paiement, le copropriétaire est soldé de 412,50 € et le syndicat constate 6,44 € de frais. C’est la seule méthode qui laisse le compte du copropriétaire juste au centime : créditer le copropriétaire du net reçu (406,06 €) laisserait une dette fictive de 6,44 € à son compte, puis une relance injustifiée.
Quand le prestataire regroupe plusieurs paiements dans un même versement, le principe ne change pas : le compte d’attente porte le brut de chaque paiement, le versement solde le total, et les frais sont constatés en une ligne. Le détail du versement, fourni par le prestataire, sert de pièce justificative au rapprochement.
Rapprochement bancaire et clôture : ce qu’il faut surveiller
Le compte d’attente des paiements en ligne doit être à zéro, ou justifié ligne à ligne, à chaque rapprochement. Un solde qui traîne signale presque toujours un versement non rapproché ou un litige non traité.
Trois situations reviennent. Le versement en transit à la date de clôture : un paiement du 30 décembre versé le 3 janvier reste légitimement en 4715 au 31 décembre, et l’état de rapprochement le mentionne. Le litige : le prestataire retire le montant contesté du solde, augmenté le cas échéant de frais de litige, et il faut contre-passer l’encaissement au compte du copropriétaire. Le remboursement volontaire : rare en copropriété, il suit la même logique en sens inverse.
L’arrêté de 2005 exige que les comptes d’attente soient soldés à la clôture ou justifiés ligne à ligne. Un compte de paiements en ligne bien tenu se justifie en une ligne par versement en transit ; un compte mal tenu devient un nouveau parking de sommes non identifiées. Les étapes de clôture sont détaillées dans notre guide sur la clôture des comptes de copropriété.
À retenir. Un versement automatique quotidien du prestataire vers le compte séparé limite les sommes en transit et simplifie le rapprochement : chaque relevé bancaire montre des versements courts, faciles à relier aux paiements du jour.
Paiement par carte et recouvrement des impayés
Le paiement par carte n’est pas un outil de recouvrement en soi, mais il en raccourcit la dernière étape. Un copropriétaire relancé qui accepte de payer peut le faire immédiatement, depuis la relance ou son espace en ligne, sans chercher l’IBAN du syndicat ni attendre un virement de deux jours.
Le cas typique est celui de l’arriéré à solder avant une vente. Le notaire attend l’état daté, le vendeur veut que sa dette soit réglée avant la signature, et un virement international peut prendre plusieurs jours. Un paiement par carte de 2 340 € coûte au syndicat quelques dizaines d’euros au pire, mais il évite une opposition du syndic sur le prix de vente. Voir notre guide de l’état daté pour la suite du dossier.
Il faut aussi rester lucide sur ce que la carte ne règle pas. Le copropriétaire en difficulté financière durable ne paiera pas davantage parce qu’on lui propose un nouveau moyen de paiement ; son dossier relève de l’échéancier, de la mise en demeure ou de la procédure accélérée.
Dans Gerelio
Dans Gerelio, chaque copropriété a son propre compte Stripe, ouvert au nom du syndicat depuis l’immeuble, onglet Appels, rubrique paiement des charges par carte. Le syndic, représentant légal du syndicat, renseigne l’identité et l’IBAN de versement directement sur les pages de Stripe : Gerelio ne voit ni les pièces d’identité ni l’IBAN, et l’argent ne passe jamais par le cabinet ni par Gerelio.
Le copropriétaire paie ses charges ou ses arriérés par carte depuis son espace en ligne, sur la page de paiement de Stripe (carte, Apple Pay ou Google Pay selon l’appareil). Un double clic reprend le même paiement en attente, sans double encaissement. Chaque paiement est comptabilisé au débit du 4715 « Paiements en ligne en cours de versement » et au crédit du compte du copropriétaire (4501) ; quand le versement Stripe arrive en banque, Gerelio propose le rapprochement : 512 pour le net et 627 pour les frais, contre 4715 pour le brut. Dans le cabinet de démonstration, les paiements par carte sont simulés : vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Par où commencer
Pour une première copropriété, l’ordre le plus sûr tient en quelques étapes :
- Ouvrir le compte de paiement au nom du syndicat, jamais du cabinet.
- Déclarer comme compte de versement l’IBAN du compte séparé de la copropriété, et vérifier le nom du titulaire.
- Régler les versements automatiques à une fréquence quotidienne.
- Créer le sous-compte d’attente et le compte de frais dans le plan comptable de l’immeuble.
- Informer le conseil syndical des frais et du fonctionnement, puis les copropriétaires avec le prochain appel de fonds.
- Faire un premier rapprochement complet dès le premier versement, avant de généraliser.
Les cabinets qui s’en tiennent à cet ordre n’ont pas de mauvaise surprise à la clôture. Ceux qui commencent par l’étape 5 et règlent la comptabilité « plus tard » découvrent en fin d’exercice un compte d’attente à reconstituer paiement par paiement.
Questions fréquentes
Un syndic est-il obligé d’accepter le paiement des charges par carte bancaire ?
Non. Aucun texte n’impose au syndic de proposer la carte. La loi de 1965 lui impose en revanche de verser sans délai toutes les sommes reçues pour le syndicat sur le compte séparé de celui-ci. Le syndic choisit donc librement les moyens de paiement qu’il propose, virement, prélèvement, chèque ou carte, tant que les fonds aboutissent sur le compte du syndicat.
Le syndic peut-il facturer des frais au copropriétaire qui paie par carte ?
Non. L’article L112-12 du code monétaire et financier interdit au bénéficiaire d’un paiement d’appliquer des frais pour l’utilisation d’un instrument de paiement donné. Les commissions du prestataire de paiement sont donc supportées par le syndicat, comme ses frais bancaires, et figurent dans ses charges. Il est sain d’en informer le conseil syndical et de les prévoir au budget.
Un paiement par carte de charges de copropriété est-il sécurisé ?
Le paiement en ligne par carte est soumis à l’authentification forte du payeur prévue à l’article L133-44 du code monétaire et financier, issue de la directive européenne DSP2. Concrètement, le copropriétaire valide le paiement dans l’application de sa banque ou par un code reçu, selon la méthode de sa banque. La page de paiement est hébergée par le prestataire, et le syndic ne voit jamais le numéro de carte.
Comment comptabiliser un paiement par carte dans les comptes du syndicat ?
On crédite le compte du copropriétaire (450 ou son sous-compte) du montant payé, en contrepartie d’un compte d’attente qui représente les fonds détenus par le prestataire de paiement. Quand le versement arrive sur le compte bancaire, on débite le 512 du montant net reçu et un compte de frais du montant des commissions, et on solde le compte d’attente pour le montant brut.
Peut-on payer ses charges de copropriété avec Apple Pay ou Google Pay ?
Oui, si la page de paiement proposée par le syndic les accepte et si l’appareil du copropriétaire est compatible. Apple Pay et Google Pay sont des portefeuilles qui utilisent la carte enregistrée sur le téléphone : le paiement reste un paiement par carte, avec les mêmes frais et la même comptabilisation pour le syndicat.
Le paiement par carte remplace-t-il le prélèvement SEPA pour les appels de fonds ?
Il le complète plutôt. Le prélèvement convient aux provisions trimestrielles régulières et coûte moins cher par opération. La carte sert surtout aux paiements ponctuels : un arriéré à régulariser avant une vente, un appel de travaux, un copropriétaire à l’étranger qui n’a pas de virement simple à faire. Les deux peuvent coexister dans la même copropriété.
Que se passe-t-il si un copropriétaire conteste un paiement par carte ?
Le copropriétaire peut ouvrir un litige auprès de sa banque. Le prestataire retire alors le montant du solde du syndicat, augmenté le cas échéant de frais de litige, et le syndic peut fournir des justificatifs pour y répondre. Si le litige aboutit, la créance sur le copropriétaire renaît : il faut contre-passer l’encaissement et reprendre le recouvrement.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 (Légifrance)
- Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (Légifrance)
- Code monétaire et financier, article L133-44 : authentification forte (Légifrance)
- Code monétaire et financier, articles L112-11 à L112-13 : frais liés à un instrument de paiement (Légifrance)
- Tarifs Stripe pour la France (consultés en octobre 2026)
- Versements : calendrier et délais (documentation Stripe)
Information générale à jour au 6 octobre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
