Les frais de recouvrement en copropriété sont les dépenses que le syndicat engage pour obtenir le paiement de charges impayées : mise en demeure, relances, actes de commissaire de justice, inscription d’hypothèque. L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet de les imputer au seul copropriétaire débiteur, par dérogation à la répartition normale des charges, à trois conditions : que les frais soient nécessaires, que la créance soit justifiée, et qu’ils aient été exposés à compter de la mise en demeure.
Tout le reste (relances amiables antérieures, frais inutiles, honoraires d’avocat au-delà de ce que le juge alloue) demeure une charge commune. La distinction paraît simple sur le papier. Elle l’est beaucoup moins quand un copropriétaire conteste un relevé où s’empilent six lignes de frais, ou quand le juge refuse de les inclure dans les dépens. Ce guide complète notre dossier sur les impayés de charges de copropriété.
Que dit l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?
L’article 10-1 énumère les sommes imputables au seul copropriétaire concerné, alors que les charges se répartissent normalement entre tous selon les règles de l’article 10 de la loi (tantièmes pour les charges générales, utilité pour les charges spéciales).
Le a) vise les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée contre un copropriétaire. Le texte cite les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les droits et émoluments des actes d’huissier (aujourd’hui commissaire de justice ; le texte n’a pas été toiletté) et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Les trois autres points concernent d’autres situations : le b) les honoraires du syndic pour des prestations faites au profit de ce copropriétaire, dont l’état daté, plafonné par décret (voir notre guide de l’état daté) ; le c) les travaux d’intérêt collectif réalisés sur ses parties privatives ; le d) certaines astreintes administratives dues à sa défaillance.
Les deux derniers alinéas jouent en sens inverse. Le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée par le juge, à l’issue d’un procès contre le syndicat, est dispensé de participer aux frais de procédure du syndicat, répartis entre les autres. Le juge peut toutefois en décider autrement, en considération de l’équité ou de la situation économique des parties.
Quels frais de recouvrement en copropriété peut-on imputer au débiteur ?
Sont imputables les frais nécessaires exposés à partir de la mise en demeure ; ne le sont pas les relances antérieures ni les dépenses sans utilité réelle pour le recouvrement.
| Frais | Imputable au seul débiteur ? | Fondement et commentaire |
|---|---|---|
| Relances amiables avant mise en demeure | Non | Le texte ne vise les relances qu’à compter de la mise en demeure |
| Mise en demeure | Oui, si nécessaire | Art. 10-1 a) ; tarif prévu au contrat de syndic |
| Relance après mise en demeure | Oui, si nécessaire | Art. 10-1 a) ; la multiplication des relances se discute |
| Inscription d’hypothèque après mise en demeure | Oui | Art. 10-1 a) |
| Actes de commissaire de justice (signification, saisie) | Oui | Droits et émoluments visés par l’art. 10-1 a) |
| Droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur | Oui | Art. 10-1 a) |
| Honoraires d’avocat | Non sur ce fondement | Demandés au juge au titre de l’art. 700 du code de procédure civile |
| Dépens de l’instance | Régime propre | Liste limitative de l’art. 695 du code de procédure civile |
| Intérêts de retard | Oui, au taux légal | Art. 36 du décret n° 67-223, à compter de la mise en demeure |
La ligne la plus discutée, en pratique, est la relance après mise en demeure. Le texte l’autorise, mais une série de relances rapprochées qui n’apportent rien de plus que la première mise en demeure ressemble moins à un frais nécessaire qu’à une facturation mécanique. Une mise en demeure, puis une relance motivée avant la saisine du juge : c’est le schéma le plus facile à défendre.
La condition qu’on oublie : des frais « nécessaires » pour une créance « justifiée »
Un frais n’est imputable que s’il était nécessaire au recouvrement d’une créance justifiée, et c’est au juge de le vérifier, frais par frais, lorsqu’il est saisi.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt publié du 7 octobre 2009 (3e civ., n° 08-19.631). Des copropriétaires contestaient notamment des frais d’opposition entre les mains du notaire, ainsi que des frais de relance et des honoraires d’avocat mis à leur charge. La Cour a cassé l’arrêt d’appel faute pour les juges d’avoir recherché, comme il le leur était demandé, si ces frais étaient nécessaires. Elle n’a pas dit que ces frais ne l’étaient pas ; elle a dit que la question doit être examinée.
La créance doit aussi être justifiée. Une mise en demeure adressée pour une somme que le copropriétaire conteste à bon droit (une provision déjà réglée par chèque non rapproché, une erreur de tantièmes, une facture de travaux imputée au mauvais bâtiment) ne produit pas de frais imputables. C’est là que ça coince le plus souvent : le relevé bancaire arrive le 3, le chèque sans référence n’est lettré que le 12, et la mise en demeure est partie le 8.
En pratique, avant chaque envoi facturé, trois vérifications suffisent : la créance est-elle rapprochée avec la banque, la somme est-elle échue, et l’acte envisagé apporte-t-il quelque chose au recouvrement ?
Frais de recouvrement, dépens et article 700 : trois régimes distincts
Les frais de recouvrement en copropriété ne sont pas des dépens, et les honoraires d’avocat ne sont ni l’un ni l’autre : chacun se réclame selon son propre régime.
Dans un arrêt du 9 novembre 2022 (3e civ., n° 21-20.516), la Cour de cassation a censuré une cour d’appel de Grenoble qui avait inclus dans les dépens « les frais énumérés par l’article 10-1 », dont une mise en demeure. Les dépens sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile, et les frais de recouvrement n’en font pas partie. Conséquence concrète : dans l’assignation, les frais de l’article 10-1 se demandent comme une somme distincte, justificatifs à l’appui, et non en les glissant dans la demande de condamnation aux dépens.
Les honoraires de l’avocat du syndicat relèvent, eux, de l’article 700 du code de procédure civile. Le juge fixe la somme qu’il estime équitable. Elle ne couvre pas toujours la facture complète, et la différence reste alors une charge commune. Mieux vaut le dire au conseil syndical avant d’engager la procédure qu’après.
Un dernier point de procédure mérite attention. Devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée de l’article 19-2, la Cour de cassation a jugé le 18 juin 2026 (3e civ., n° 24-19.950) que des sommes étrangères au champ de ce texte ne pouvaient pas y être examinées ; il s’agissait de frais exposés pour le compte du copropriétaire. Les frais de recouvrement proprement dits n’étaient pas en cause, mais l’arrêt invite à choisir avec l’avocat la voie la plus sûre pour les réclamer.
Intérêts de retard et dommages et intérêts
Les sommes dues au syndicat portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, sauf disposition contraire du règlement de copropriété (article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le code civil pose la même règle générale pour les obligations de somme d’argent (article 1231-6, premier alinéa).
Le taux de l’intérêt légal est fixé chaque semestre. Pour le second semestre 2026, il est de 2,75 % pour les créanciers autres que les personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels, ce qui est le cas du syndicat (arrêté du 26 juin 2026). Sur une dette de 1 200 € restée impayée 92 jours après la mise en demeure, cela représente 1 200 × 2,75 % × 92 / 365, soit 8,32 €. Le montant est modeste, mais il se calcule, et il s’enregistre dans les produits divers du syndicat (le compte 714 de la nomenclature comptable vise expressément les intérêts légaux dus par les copropriétaires).
Des dommages et intérêts distincts peuvent s’y ajouter, mais seulement si le débiteur en retard a causé au syndicat, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard (article 1231-6, troisième alinéa). Un simple retard, même long, ne suffit pas : il faut démontrer la mauvaise foi et un préjudice propre, par exemple des travaux votés reportés faute de trésorerie. C’est une demande à documenter sérieusement, pas une ligne automatique.
Ce que le contrat de syndic doit afficher
Le syndic ne peut facturer, en plus de son forfait, que les prestations particulières de la liste limitative fixée par décret, aux tarifs prévus à son contrat. Pour le recouvrement, la fiche d’information sur le prix et les prestations du syndic (arrêté du 30 juillet 2021) prévoit deux lignes à chiffrer dans les frais imputables aux seuls copropriétaires : la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et la relance après mise en demeure. La même rubrique prévoit, pour les mutations, l’établissement de l’état daté et l’opposition sur mutation.
Si votre contrat ne chiffre pas une prestation, ne la facturez pas. Si le tarif est prévu, il reste soumis au filtre de l’article 10-1 lorsqu’on l’impute au débiteur. Le détail des prestations particulières est traité dans notre guide du contrat de syndic.
Comment présenter les frais imputés dans les comptes
Les frais imputés à un copropriétaire doivent apparaître sur son seul compte individuel, avec leur pièce, et ne jamais se retrouver dans la répartition générale des charges.
Le mécanisme est toujours le même. Le syndicat supporte la dépense (la facture de l’étude de commissaire de justice, les honoraires de mise en demeure du syndic), puis l’impute au copropriétaire concerné, dont le compte individuel (compte 450 « Copropriétaire individualisé » du plan comptable de la copropriété) est débité. À la clôture, le total des frais imputés doit être neutre pour les autres copropriétaires. Si ce n’est pas le cas, quelqu’un paie pour le débiteur sans le savoir.
Prenons un lot d’une résidence de 40 lots à Rennes, avec les tarifs de l’exemple suivants au contrat du syndic :
| Date | Opération | Montant imputé | Justificatif |
|---|---|---|---|
| 5 mars 2026 | Relance amiable | 0 € | Non imputable, antérieure à la mise en demeure |
| 20 mars 2026 | Mise en demeure (tarif du contrat) | 36 € | Facture d’honoraires et preuve d’envoi |
| 30 avril 2026 | Relance après mise en demeure | 18 € | Facture d’honoraires |
| 18 juin 2026 | Signification par commissaire de justice | 64,50 € | Facture de l’étude |
| 30 septembre 2026 | Intérêts légaux | selon calcul | Tableau de calcul |
Le copropriétaire reçoit un relevé où chaque ligne est datée, nommée et adossée à une pièce. Le conseil syndical, lors du contrôle des comptes, retrouve les mêmes lignes au débit du compte individuel et au crédit des comptes du syndicat. Si la créance devient un jour définitivement irrécouvrable, la perte passe par le compte « Pertes sur créances irrécouvrables » (677) et pèse sur l’ensemble des copropriétaires : c’est une raison de plus pour ne pas gonfler les frais d’une créance déjà fragile.
Lors d’une vente, le syndic peut former opposition sur le prix pour les sommes restant dues par le vendeur ; seules les créances liquides et exigibles à la date de la mutation sont alors prises en compte (article 5-1 du décret n° 67-223).
Ce que Gerelio automatise sur ce point
Gerelio tient la comptabilité de chaque immeuble en partie double, avec un compte individuel par copropriétaire. Les relances graduées, la mise en demeure et le suivi des impayés s’appuient sur ce compte individuel, si bien que les frais imputés au débiteur se lisent sur son relevé, ligne par ligne, à côté des provisions qu’ils concernent.
Une écriture validée ne se modifie plus : si un frais a été imputé à tort, on le contre-passe, et la correction reste visible. C’est exactement ce qu’on attend quand un copropriétaire conteste son relevé ou quand le conseil syndical contrôle les comptes. Pour un syndicat, le cabinet peut aussi émettre un certificat d’intégrité des comptes, à joindre à la convocation ou à remettre en assemblée : chaque copropriétaire vérifie, par un lien ou un QR code et sans créer de compte, qu’aucune écriture certifiée n’a été modifiée depuis.
Pour voir comment un frais de mise en demeure s’impute et se retrouve dans le relevé du copropriétaire, essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Les trois erreurs qu’on voit le plus
La première est l’imputation des relances amiables. Il arrive encore que la première lettre de rappel soit facturée au copropriétaire ; l’article 10-1 ne le permet pas. Une relance, tant qu’aucune mise en demeure n’est partie, fait partie de la gestion courante.
La deuxième est la mise en demeure sur une créance non rapprochée. Le chèque est à la banque, l’écriture n’est pas lettrée, et le copropriétaire reçoit une mise en demeure facturée pour une somme qu’il a payée. Le frais n’est pas nécessaire, la créance n’est pas justifiée, et la relation avec ce copropriétaire est durablement abîmée.
La troisième est le mélange des régimes dans la procédure : frais de l’article 10-1 noyés dans les dépens, honoraires d’avocat réclamés comme frais de recouvrement, sommes hors champ ajoutées à une assignation fondée sur l’article 19-2. Chacune de ces confusions a déjà valu une cassation. Un décompte qui sépare provisions, frais de recouvrement, intérêts et article 700 évite les trois.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il facturer au copropriétaire les relances envoyées avant la mise en demeure ?
Non. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise les frais de relance qu’à compter de la mise en demeure. Les rappels amiables envoyés avant ne peuvent pas être imputés au seul copropriétaire débiteur sur ce fondement. Ils relèvent de la gestion courante, et un relevé qui les impute expose le syndic à une contestation.
Combien coûte une mise en demeure de syndic de copropriété ?
Aucun texte ne fixe de tarif. Le prix figure dans le contrat de syndic et dans la fiche d’information sur les prix que le syndic doit présenter (arrêté du 30 juillet 2021), qui prévoit une ligne pour la mise en demeure par lettre recommandée et une pour la relance après mise en demeure. Imputé au débiteur, ce montant doit en plus correspondre à un frais nécessaire au sens de l’article 10-1.
Les honoraires d’avocat du syndicat sont-ils à la charge du copropriétaire débiteur ?
L’article 10-1 ne les cite pas. Le syndicat les demande au juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui permet de condamner la partie perdante à payer une somme fixée par le juge pour les frais non compris dans les dépens. Le montant alloué dépend de l’appréciation du juge et ne couvre pas toujours la totalité des honoraires : le solde reste alors une charge commune.
Le copropriétaire qui gagne un procès contre le syndicat paie-t-il sa part des frais de procédure ?
Non, en principe. L’article 10-1 prévoit que le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée par le juge est dispensé, même sans le demander, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, répartis entre les autres copropriétaires. Le juge peut en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties.
À partir de quand courent les intérêts de retard sur des charges impayées ?
À compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant, au taux de l’intérêt légal en matière civile, sauf disposition contraire du règlement de copropriété (article 36 du décret n° 67-223). Pour le second semestre 2026, le taux applicable à un créancier qui n’est pas une personne physique, comme le syndicat, est de 2,75 % (arrêté du 26 juin 2026).
Un copropriétaire peut-il contester les frais de recouvrement imputés sur son compte ?
Oui. Il peut demander le détail et les justificatifs de chaque frais, et le juge saisi doit vérifier que chaque somme correspond à un frais nécessaire au recouvrement d’une créance justifiée (Cass. 3e civ., 7 octobre 2009, n° 08-19.631). Une imputation sans pièce, antérieure à la mise en demeure ou portant sur une somme contestée à juste titre ne résiste pas à cet examen.
Que deviennent les frais de recouvrement si le copropriétaire débiteur est insolvable ?
Tant qu’ils sont imputés au débiteur, ils restent sur son compte individuel et suivent la créance du syndicat, y compris lors d’une vente où le syndic peut former opposition sur le prix. Si la créance devient définitivement irrécouvrable, la perte est constatée dans les comptes du syndicat, qui prévoient un compte « Pertes sur créances irrécouvrables », et pèse alors sur l’ensemble des copropriétaires.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10-1 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 36 (Légifrance)
- Cass. 3e civ., 7 octobre 2009, n° 08-19.631 (Légifrance)
- Cass. 3e civ., 9 novembre 2022, n° 21-20.516 (Légifrance)
- Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950 (Légifrance)
- Arrêté du 30 juillet 2021, fiche d’information sur le prix et les prestations du syndic (Légifrance)
- Arrêté du 26 juin 2026 relatif à la fixation du taux de l’intérêt légal (Légifrance)
- Recouvrement des charges de copropriété impayées (Service-public.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
